ప్రధాన 大萧条时代投资理财策略:成就财富人生

大萧条时代投资理财策略:成就财富人生

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大萧条时代投资理财策略:成就财富人生
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大萧条时代:1929-1941

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大萧条

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目录

Content


第1节:前 言

第2节:投资改变命运(1)

第3节:投资改变命运(2)

第4节:投资致富的巨大威力(1)

第5节:投资致富的巨大威力(2)

第6节:投资致富的巨大威力(3)

第7节:要投资不要投机

第8节:不投资风险更大

第9节:投资致富的两个关键因素

第10节:不损失本钱最重要

第11节:借助“72法则”计算并实现投资目标(1)

第12节:借助“72法则”计算并实现投资目标(2)

第13节:投资房产的优势

第14节:投资房产的两种获利方式

第15节:现阶段房产投资三趋势

第16节:成本提高后的房产投资事项(1)

第17节:成本提高后的房产投资事项(2)

第18节:成本提高后的房产投资事项(3)

第19节:投资房产要有远见(1)

第20节:投资房产要有远见(2)

第21节:四大高招用足优惠,提高投资收益

第22节:二手房的投资点(1)

第23节:二手房的投资点(2)

第24节:五点成功经验,打造二手房投资赢家(1)

第25节:五点成功经验,打造二手房投资赢家(2)

第26节:商铺投资——一铺养三代(1)

第27节:商铺投资——一铺养三代(2)

第28节:投资车库正当时(1)

第29节:投资车库正当时(2)

第30节:走出购房误区(1)

第31节:走出购房误区(2)

第32节:走出购房误区(3)

第33节:购买基金12法则(1)

第34节:购买基金12法则(2)

第35节:如何进行基金投资组合(1)

第36节:如何进行基金投资组合(2)

第37节:如何进行基金投资组合(3)

第38节:如何进行基金投资组合(4)

第39节:指数型基金——笑傲长期投资(1)

第40节:指数型基金——笑傲长期投资(2)





第1节:前 言





前 言



2008年,百年一遇的金融海啸搅乱了整个世界。



在这场海啸中,一度风光无限的美国五大投资银行全部成为历史,贝尔斯登倒下了,美林被美国银行收购了,像雷曼兄弟这样被誉为“有19条命的猫”的百年著名投行也在瞬间倒闭,高盛和摩根士丹利也于9月22日转型为银行控股公司;日本的“大和生命保险”、香港上市公司佑威集团也相继破产;全球股市暴跌得让全世界都在救市,A股更是持续下跌,2008年的跌幅高达73%;各国房市频打“强心剂”也不见好转;大宗商品期货市场呈现蹦极跳,原油价格在短短几个月中跌去一半多;美国失业率创14年最高,达到6.5%;欧洲众多国家消费信心指数创历史新低;许多国家经济出现负增长;甚至就连国家破产也成了现实……



呈现在我们面前的,尽是一片经济乱象。



但这是一个充满投资机遇的“乱市”。



“乱世出英雄”。越是在市场混乱、信心低迷、经济萧条的世道里,就越能造就出真正的投资英雄。世界顶尖投资大师巴菲特就是在市场低迷和经济萧条时期巨额投资从而成为世界首富。就在全球股市大幅跳水,各国纷纷为救市深感烦恼的2008年下半年,“股神”巴菲特又一次手持巨额资金,满世界寻找投资目标,大展其善于“抄底”的投资策略。



——7月11日,30亿美元资助陶氏化学收购罗门哈斯化学。



——9月18日,47亿美元投资美国最大的电力行销巨头星座能源集团公司。



——9月21日,10亿美元购买日本汽车及飞机工具机厂商Tungaloy公司71.5%的股权。



——9月23日,50亿美元巨资投资高盛。



——9月29日,18亿港元投资中国比亚迪公司。



——10月1日,30亿美元购买美国通用电气公司的优先股。



——10月3日,巴菲特持有大量股份的富国银行宣布将以151亿美元收购美联银行。



巴菲特持续不断的“抄底”投资行动,再一次用其独特的投资理念和投资眼光,向世人展示了他“在别人恐惧时贪婪”的投资策略。



是的,当其他人都感到害怕的时候,投资机会已经悄然到来。



想成就一番投资事业和赚取丰厚投资收益的投资者,就得像巴菲特一样紧紧抓住目前这个投资机会。



在股市大幅下跌的2008年,社会上曾流行一种说法:“远离毒品,远离股市”。 对于股市来说,投资机会是跌出来的。在目前中国股市已经下跌73%、风险已经充分释放的时候,你还是恐惧地坚持“远离股市”不出手吗?



金融危机从根本上讲,是信心危机。在市场低迷的经济大萧条时期,信心比黄金还重要。唯有树立信心,才能让市场最终走出困境。而成功的投资者,更应比市场更早一步树立信心,从而抢得先机。请记住:只要有足够的耐心,时间自然会为成功者颁发丰厚奖金。



在世界经济萧条时期,改变一种观念,就会拥有新的投资天地;变换一下思维,将会成就一番财富。在市场低迷时,更容易在风险与收益之中,寻求到一种新的平衡点,既能规避投资风险,又能赢得长期收益。



其实,许多有远见的先知先觉的个人投资者,已经告别了恐; 惧,开始布局国内投资,开始“钱进”海外市场了,海外投资、海外购房正在被一些投资者实施着。不仅如此,不少有眼光的中国的企业也已萌生出一种“变不利为有利”的做法,出手收购国际大公司,借机进入华尔街。



而就中国市场来说,此时更具良好的投资机会。尽管市场还处在悲观中,尽管中国经济还有一定程度的下滑,但与欧美金融泡沫相比,中国经济的增长还是实实在在的。而且,在出台了一系列救市政策的基础上,中国政府又于2008年11月决定出资4万亿元进一步扩大内需促进经济平衡较快发展。这些强大的措施和政策的巨大效应将在不远的将来综合释放。



因此,中国市场的巨大投资机会,将在世界金融风暴过后凸显出来。而作为身处中国的投资者,将会是“近水楼台先得月”。 现在布局投资,正是利用政策的时滞效应为自己未来的成功投资打下良好的铺垫。



收益与胆识成正比,有胆识的投资者更应该在此时清楚地分析时局,科学地把握市场底部区域,及早规划投资,赢取财富先机。



而规划投资的过程中,投资知识的学习是必不可少的。只有学会了正确的投资理念,了解了常用的投资致富渠道,掌握了足够的投资技巧,你才能在经济萧条的弱市中,综合投资市场和自身的知识优势、资金性质等实际情况,游刃有余地规划投资,抢占先机,赢得财富,最终成就财富人生。



作 者



2009年1日





第2节:投资改变命运(1)





第一部分 投资致富明确十点



1? 投资改变命运



以前,我们常说:知识改变命运、环境改变命运、能力改变命运,等等。但今天,面对汹涌澎湃的投资创富潮流,你必须,也不得不树立一个全新的观念:投资改变命运。



投资改变命运的真实事例比比皆是。下面就是大家较为熟悉的靠投资改变命运的人:



40年由100美元变成400亿美元成为世界首富的巴菲特;



10年由1400元变成1个亿的上海陶先生;



数年由4万美元变成2000万美元的华尔街短线高手舒华兹;



1年获利200倍的美国短线大师威廉斯;



靠借来的400美元变成了两亿多美元的理查·丹尼斯;



由卖身还债、用40年时间在股市白手起家,资产达4150亿日元的日本首富系山英太郎。



有人会感觉以上这些例子离我们的生活很遥远,那么,这里摘录一则被众多杂志刊登转载的一个投资决定命运的普通人的真实故事——项建庭的投资创富故事。



项建庭今年刚刚26岁,但他从月薪800元起步,到如今短短5年间,已经拥有3套房产,净资产超过200万元。而当许多同龄人刚刚开始了解什么是基金的时候,项建庭已是市场中的“老将”了,他投资房产、股票、基金、外汇、黄金等各个领域,投资触角也从中国拓展至美国、欧洲。人和人的财富差距也许就是这样在无形中越拉越大的。难怪项建庭说,差距不过在于面对金钱的态度,投资可以改变人生。



2003年,当意识到房价上涨加速的时候,项建庭一下投资购买了两套房子,尽管当时面临着巨大的财务压力。这个举动在几年后的今天,更显他超越常人的智慧。随着房价的上涨,项建庭一跃成为城市中的“有房一族”,资产也因此快速膨胀。



项建庭在房产公司从事办公楼业务,因为工作业绩出色,拿到一笔可观的业绩提成。目睹继续攀升的房价,他立即决定把钱花在“刀刃”上——以80万元的总价买下130平米的第三套房。



虽然在房产上投入了大量的资金,但项建庭的投资并不仅局限于房产,他的基金理财同样可圈可点。从2003年开始,项建庭每有余钱,总是将其分散投资于不同的基金。其中一部分基金,项建庭开通了定期定额,每个月投资200元到500元不等。这笔钱,项建庭自称是为养老做准备的。



项建庭粗略计算了一下,如果以普通的月消费支出1500元计算,按照通货膨胀3%计算,在60岁退休的时候,大致每月消费水准应该是4478元。如果预期人类平均寿命为85岁,那么就需要储备退休后25年的消费支出,大约需要134?3万元。



“这笔钱听上去是个很大的数字,但是我算了一下,只要每个月存200元,每年的投资回报率可以达到10%—15%,那么养老问题就能解决了。政府支付的养老金大概可以达到1/3,自己要解决的是89?5万元。从23岁起,起初投资700元,然后每月增加投资200元,即每年投资2400元,年平均回报率10%,到60岁的时候就能存下89?7万元了。”



除了基金,项建庭的投资横跨A、B、H股市场,这让他能够用更低廉的价格和更国际化的视野,分享中国经济增长的成果。2006年“五一”长假,趁着去香港旅游的机会,项建庭开了个新账户,开始了海外基金定期定额投资。最近看到欧洲经济颇有起色,项建庭打算在2007年增加投资一只欧洲基金,用欧元投资,顺便提高家庭欧元资产比例,分散投资风险。美国股票也是项建庭关注的目标。2007年,他不仅打算继续加大H股的投资,同时还希望将股票的“地盘”扩大到美国。





第3节:投资改变命运(2)





项建庭,一位26岁的年轻人,没有任何家庭背景,也只有大专学历。按理说,这样一个年轻人,一般只能谋取一份平常的低薪工资糊口度日。但充满投资意识的项建庭,却靠自己白手起家,从月薪800元的工资开始,仅用了短短的5年投资生涯,就已经成为一个拥有3套房产,净资产200万元的“80后”百万富翁。就是投资改变了项建庭的命运。



投资改变命运,除了含有投资能改变贫穷的命运之外,还有如何投资的含义。也就是说,不同的投资方式造就不同的命运。



陈步阳、叶翔和赵伟业是大学时的同学。他们在大学读书时,共同经营一些小生意,1993年毕业时每人分了1万元钱。陈步阳毕业后分配到福州市一个事业单位上班,由于受周围同事的影响,他将1万元钱存入银行,到2006年时1万元钱变成了3万元。叶翔毕业后回家杭州老家,受周围朋友的影响,他和朋友合资凑成2万元购买了一个小商铺,到2006年出售时,他得投资收益40万元。出生在深圳毕业后又分配到深圳工作的赵伟业,受深圳投资股票氛围的影响,将1万元投资购买了3只原始股,到2006年底,这3只股票的市值是135万元。1万元的不同投资,产生了3个不同级别的财富。



可见,投资可以彻底改变命运。所以,目前的不富有,并不可怕。关键是要从现在开始,就要有一种强烈的投资理财意识,用合适的投资去创造财富。当今,市场上出现了较为丰富的投资产品,而且大众投资的领域已从国内延伸到国外,这让每个人都有了投资致富的机会。



特别值得注意的是,中国接下来的10年,可能是贫富差距加速分化的10年,起点相同的人,会因为善于和不善于投资致富,而最后可能处于不同的财富阶层。因此,每一个不富有的人都必须抓住这个大好时机,从现在开始,用多种多样的投资方式来创造财富,让自己和家人在不久的将来过上富裕的美好生活。





第4节:投资致富的巨大威力(1)





2?投资致富的巨大威力



纵观世界,有三种主流的创造财富的途径。第一种是打工致富,目前靠打工获取工薪的人占90%以上;第二种是创业致富,目前这类群体只占致富总人数的10%左右;第三种是投资致富,用不同的投资方式创造财富,目前职业投资者不足1%。



一些理财专家对创造财富的三种主流途径进行了分析,发现了一个普遍的结果:靠打工致富,财富目标大约可达到年薪百万元这样的级别;如果靠创业致富,财富目标可达到年收入千万元的级别;但要是通过投资致富,财富目标可能会更高,具有“投资第一人”之称的亿万富豪沃伦·巴菲特先生(其目前的工作年薪才33?6万美元)就是通过一辈子的投资致富,财富达到440亿美元。还有沙特阿拉伯的阿尔萨德王储也通过投资致富,他目前才50岁,但早在2005年,他的财富就已达到237亿美元,名列世界富豪榜前5名。



通常来说,在个人创造财富方面,比起创业,打工能够达到的财富级别十分有限。但打工所要求的条件和“技术含量”较低,而创业需要有一定的特质和条件,因此绝大多数人还是选择打工并获取有限的回报。但事实上,与打工和创业之间非此即彼的关系不同,投资是我们每一个人(不管是打工族还是创业者)都可为、都要为的事。从世界财富积累与创造的现象分析来看,真正决定我们财富水平的关键,不是你选择打工还是创业,而是你选择了投资致富,并进行了有效的投资。



通用电气前总裁杰克·韦尔奇号称“打工皇帝”,他年薪超过千万美元。巴菲特是世界“投资第一人”。我们可以通过这两个典型人物的财富对比,来揭示打工致富与投资致富的财富区别。巴菲特41年前创建伯克夏的时候,仅投入1500万美元,后来通过全球性多样性的投资,他成为世界上最有钱的人之一。但现在,韦尔奇拥有超过4亿美元的身价,与巴菲特的440亿美元财富相比,就没有了可能性。可见致富方式选择的差别,最终决定了韦尔奇与巴菲特之间还存在着那么遥远的财富距离。而且有人预测,到2009年,巴菲特会成为地球上唯一的千亿美元的富翁。



我们再来看看世界首富比尔·盖茨。盖茨的成功绝对是创业与投资相结合的产物。只要略做分析就会发现,使盖茨成为世界首富的因素,除了Windows软件外,还有两个因素:一是他以长期投资的心态一直持有微软的股份;二是他还通过梅琳达基金会在全球范围内进行广泛的投资。如果盖茨仅靠Windows软件不投资,那么财富会怎样呢?我们可以通过微软的另一创始人保罗·艾伦的财富水平来说明这个问题。保罗·艾伦离开微软后,就不投资了,不断地抛售微软的股票。结果他的财富水平与盖茨相比就差了很多,2005年他的财富是210亿美元,还不足盖茨465亿美元的一半。这就是投资与不投资所产生的巨大区别。换个角度说,也就是盖茨用投资创造财富的巨大威力,创造了一个保罗·艾伦的财富。这就是为什么盖茨不久前宣布退出微软的日常管理,而转向致力于盖茨基金会的投资运作,因为盖茨已经发现投资创造财富的巨大威力,而更愿意在投资上而不是微软的管理上投入时间和精力。这正如亚洲首富豪李嘉诚所主张的:20岁以前,所有的钱都是靠双手勤劳换来,20—30岁之间是努力赚钱和存钱的时候,30岁以后,投资理财的重要性逐渐提高。所以李嘉诚有一句名言:“30岁以前人要靠体力、智力赚钱,30岁之后要靠钱赚钱(即投资)。”



贫富的关键在于如何投资理财。巴菲特说过:一生能积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财。钱找钱胜过人找钱,要懂得让钱为你工作,而不是你为钱工作。中国的俗语也说:人两脚,钱四脚。意思是说钱有4只脚,钱追钱,比人追钱快多了。为了证明“钱追钱快过人追钱”,一些人研究起了和信企业集团(台湾排名前5位的大集团)前董事长辜振甫和台湾信托董事长辜濂松领军的财富情况。辜振甫属于慢郎中型,而辜濂松属于急惊风型。辜振甫的长子——台湾人寿总经理——辜启允非常了解他们,他说:“钱放进辜振甫的口袋就出不来了,但是放在辜濂松的口袋就会不见了。”因为,辜振甫赚的钱都存到银行,而辜濂松赚到的钱都拿出来作更有效的投资。结果是:虽然两个年龄相差17岁,但是侄子辜濂松的资产却遥遥领先于其叔辜振甫。因此,人的一生能拥有多少财富,不是取决于你赚了多少钱,而决定于是否投资、如何投资。



我们再来看一个简单易懂的普通人的投资致富的例子。假设你从现在开始每年都投资1?4万元,持续投资40年,每年平均获得20%的投资回报率,那么40年后,你能积累多少财富?一般人所猜的金额,多数在200万元至800万元之间,顶多猜到1000万元。然而,正确的答案却是:1?0281亿,一个令众人惊讶的数字。这个数据的计算公式如下:1?4万元×(1+20%)39=1?0281亿元。每年的1万多元通过投资最终得到1亿多元的巨额财富,你不得不惊叹投资的巨大威力。



可见,投资威力巨大无比。它不仅能让富人拉开财富距离,还能让财富平平者变成亿万富翁。有专家预言,下一代中国富豪将产生于那些有胆有识、有智慧的投资者之中。因此,人生致富,投资为先。更令人欣喜的是,投资适合每一个人,因为我们不可能一辈子打工挣钱,也不可能一辈子创业致富,但却可以也必须一辈子与投资相伴,并最终依靠它来颐养天年。3?致富而不是暴富



当前,有许多人一谈到致富,首先跳入脑海的就是一夜之间(或说是短时间)变成百万富翁。一夜暴富的事情会不会发生?会(比如彩票中奖),这是肯定的。但会不会发生在你的身上?答案是有可能,但那概率可以忽略不计。因此,作为一个理智的投资者,心里想的应该是通过正常的投资来致富,而不是一夜暴富。



40多年前,年轻而有才华的巴菲特非常渴望尽早成为亿万富翁,于是他去请教投资大师格雷厄姆。



“大师,请问以我的天资和能力,要多久才能成为亿万富翁?”





第5节:投资致富的巨大威力(2)





“至少也要10年吧。”格雷厄姆回答。



“哇,10年太久了,假如我加倍努力的话,多久可以成为亿万富翁呢?”



“那就要20年了。”格雷厄姆又答道。



“假如我每天起五更、睡半夜,最刻苦、最勤奋地努力去做呢?”巴菲特又问。



“那你根本成不了亿万富翁。”



巴菲特一下子领悟了致富之道:致富正道是慢富。稳可持续、确定的使资产慢慢增值的方法才是正确的投资之道。在这一致富思想的指导下,巴菲特成为有史以来最成功的投资大师。



另一位美国投资大师也这样告诫投资者:永远不要赚快钱,不要梦想着一夜暴富。



任何事物的发展都有一个过程,都不可能一蹴而就。财富的增长也一样,也必须有一个从无到有,从少到多的过程,只不过科学而巧妙的理财投资,再加上一点运气,那投资致富的脚步可能更快些,但也并非像坐直升机一样一夜暴富,也有一个渐进的路要走。因此,从事物的发展规律来看,投资不可能一夕致富。



其实,只要认真地去研究,就会发现:几乎百分之百的富豪所拥有的巨大财富都是由小钱经过长期投资逐步积累起来的。只要细心地回过头来看一看过去的10年,一些当时条件都一样的人,有一些还在同一间办公室里上班;但10年后的今天,其中一些人富了起来,而另外一些人的经济状况却依旧。这其中,有许多原因,但一个主要的原因就是对致富态度不同。笔者有两个同学,同在一个事业单位上班。A总是认为“马无夜草不肥,人无横财不富”,五六年前,彩票开始盛行时,把所有的钱都拿来博彩了,结果到目前为止还是过着“月尾借钱”的日子。但另一位同学B,他有着正确的财富理念,坚信投资创造财富。在A还在借钱买彩票的2004年,B就已经省吃俭用,购买了两套商品房,目前这两套商品房的价值已经增长了近四倍。仅就这两套房产,就成就了一个百万富翁。



因此,想投资致富的人,必须有一个概念:致富正道是慢富。投资致富不是一个月的事,也不是一年的事,它是投资者一生一世的事。任何一项投资的获利,都需要一个过程。在这个过程中,随着时间的推移,财富也就一年一年地不断增长,最后实现财富目标。



如果,你不遵循“慢富”的规律,急功近利,就会适得其反。杨正良被誉为上海早期股市的“三只领头羊”之一,他风光的时候,手上的股票占上海股市的1/3。但后来,他亏了,亏得很惨,不仅所有的钱都亏个精光,还欠了一屁股的债。上海早期股市“三只领头羊”之一杨百万在《做个百万富翁》一书中这样评价杨正良:“在股市里走,输赢很正常的,但是杨正良太渴望成为超级富豪……”这正所谓“欲速则不达”。4?时间是最好的投资武器



时间就是财富。这句耳熟能详的话,有两层含义,一是说时间宝贵;二是说时间可以创造财富。



时间就是金钱。投资的成败有许多原因,但其中有一点是永远不变的,那就是在跟时间的斗争中,谁的忍耐力最强,谁就最能获取成功。投资一年就想收回本金的人,与十年不收回本金都无所谓的投资者相比,谁的投资成功可能性更大一些呢?无数投资实例证明:拥有富有时间的投资者能充分享受时间效用,创造更多的财富。



时间创造财富,就是要在时间作用下,利用复利来创造财富。复利的作用有多大呢?



爱因斯坦说复利看做是世界上最具威力的武器。当今世界最可怕的武器是核武器,现有的核武器就已经足够把地球毁灭好几遍。核武器的原理是核裂变,核裂变时会产生巨大的核能。核能的理论基础是美国科学家爱因斯坦创立的,然而,爱因斯坦把复利的作用视为在核爆炸加之上,可见“复利”的威力有多巨大。一些富豪这样评价复利:复利投资,才是迈向富人之路的“垫脚石”。



复利是一种利息计算方式,利息呈几何级数地增长,是用钱生钱的奥秘所在。





第6节:投资致富的巨大威力(3)





有人打了个比方:某工种的报酬有两种形式供雇员自己选择,其一是每月1万元;其二是第一个月工资为0?1元,第二个月开始每月工资是上月工资的两倍,假设时间为两年。如果是你,你会选择哪种工资?乍一看,第一种工资更合算,两年工资总额是24万元。然而,懂得“复利”原理的人则会选择第二种,因为这样计算在两年后工资总额达167万多元!



也有人用叠纸的例子来形容“复利”的力量。假若有一张很大的纸,厚度为0?1毫米(即万分之一米)。我们将这张纸对折35次,会有多厚呢?许多人的回答可能是几千米。但它的实际厚度是3435公里,它的高度是世界上最高山峰珠穆朗玛峰的388倍。因为通过对折,纸的厚度增加了343亿倍。



在投资中有一个来说明“复利”生钱的威力经典故事——老山姆的故事。



1926年一个名叫山姆的普通的美国人出生了。山姆的父母给山姆投资购买了800美金的美国中小企业发展指数基金。最后,在老山姆去世时,那800美元的投资产生了3842400美元!老山姆那800美元本金所产生的回报是让人难以置信的,但是对美国市场1926年到2002年历史数据的分析可以发现:投资美国中小企业股票75年的累积收益率是4803倍,对应的以复利计算的年收益率是11?97%;投资大公司股票的累积收益率是1548倍,对应的复利计算的年化收益率是10?29%。因此从理论上讲,我们假设像山姆那样用800美元来投资一只平均业绩的开放式基金的话,以复利计算,50年之后,我们的资产就能达到4938522美元。



可见,在“时间+复利”的作用下,创造一个百万富翁是可想而知。



因此,投资理财真正的大聪明和大智慧就是领悟复利的深刻含义,并忠实地遵循它的规律,利用它在时间上的优势,稳妥地投资。



明白了“时间就是财富”的含义与原动力后,我们就要树立一种“投资致富宜早不宜迟”的思想,尽早地利用时间与复利的作用来创造财富。成功致富需要一个漫长的过程,时间越长,创造财富的力量就越强大,投资的回报也就越丰厚。



假设有两个同龄人A和B,都以定期定额的方式投资基金,假定年回报率为9%。上表可见,A投资者从22岁开始投资,仅用了9年时间,累计投资金额才1?8万元,但在最后的账户内却拥有376614元的财富。B投资者迟了9年投资,从31岁开始投资,尽管用了30年时间,累计投资金额达6万元,但在最后的账户内才有297150元的财富。这个例子,鲜活地告诉我们,早投资,投资少获利多;迟投资,投资多获利少。



在理解和运用“时间是最大的投资武器”时,千万要记住一条使用原则:绝不要间断。间断投资,会让你的前期投资收效大打折扣,也达不到用时间的复利原理来获取高回报的理想效果。



请记住:时间就是财富。世间最佳的投资方式就是在“时间+复利”的作用下,充分利用复利的威力不间断地生钱。在神奇无比的复利威力面前,千万财富不难获得,亿万财富也不稀奇。





第7节:要投资不要投机





5?要投资不要投机



西方国家的投资理财大师,常常告诫人的一句话就是:要投资不要投机。



投资与投机有着巨大的区别,其中在投资理财的理念上更是有天壤之别。投机者,目光短浅而冲动,因而赚一时的小钱,甚至赔钱。投资者,目光长远而理性,因而赚长久的大钱,从而成就财富。



美国理财大师格雷厄姆这样定义投资与投机:投资是一次成功的投机,而投机是一次不成功的投资。投资是一种理财,是根据详尽的分析,在确保本金安全和满意回报的基础上的资金运作。讲求的是一种长远的、稳健的、战略性的理念,最忌盲目冒险跟风。因此,要理财就必须投资而不是投机。



一些人,投资与投机不分,结果是在理财生涯中经常出错,就这样在混乱中丧失致富的机会,甚至在混乱中亏损。



投资大师巴菲特将投资形容为马拉松长跑,起跑时不要抢在前头(选择正确的投资策略),在中途一时跑得快也不一定会赢(不追求投机的高额回报),关键是要坚持下来跑完全程(不要亏空出局),才有可能取得胜利,笑到最后。



巴菲特投资股票的策略也是避开那些所谓高速成长、光彩夺目的亮丽公司,因为其中投机的成分太重;而是选择那些增长速度中等但能持续稳定增长的公司来投资。巴菲特的这种真正的价值投资理念,在买卖中国石油股票中就可充分体现出来。当2000年,中国石油H股的股价被严重低估时,巴菲特以投资的眼光和方式,以几元的价格购买并持有中国石油长达7年。到了2007年,中国石油H股的价格达到30多元时,巴菲特认为已经达到他所设定的投资价值了;如果这股票再涨,那么投机的成分就浮现了。此时,他果断地出售中国石油H股。这期间,虽然他少赚了一些钱,但却是一个价值投资者的忠实体现。



过度的投机,不仅不能让你赚钱,还会毁了你之前所取得的投资业绩。



有一份资料说,在中国A股早期通过投机发家的人,绝大多数人后来都“回到了解放前的穷困生活”。他们在快速致富时,尝到投机的甜头,就误认为投机是致富的最佳方法,以致更加贪婪,继续投机,直到最后输得精光。因此,有人说:投机是毒药。做投资,首先要“远离投机,远离毒药”。



要做到投资不投机,首先要树立正确的投资理念。在当今,投资理念优者胜,这已经成为投资理财界的共识。投资理念正确,就要求理念要与时俱进,在新理念形成与兴起的初期,跟上理念的步伐就能获取到市场的超额收益,但在某种理念发展到被市场滥用时期,再来追崇这种理念,则很可能是危险的。在投资理念随市场背景和行情特性发生变化之后,还固守于原来的理念,则必定会成为市场的落伍者,市场风险的承担者。



其次,要对投资收益有一个正确的预计,不能盲目提高对投资收益的预期。因为,如果将投资收益盲目地定位在年收益100%,这么高的投资收益奢望就会不知不觉地引导你去投机,以博取高收益来达到这个预期。但事实上,这种高期望的投机,很可能带来的只是低收益甚至是亏损的结局。





第8节:不投资风险更大





6?不投资风险更大



投资是要承担风险的。但如果有人告诉你:不投资风险更大,你会怎么想?



如果还有人告诉你:从长期来看,投资股票的风险更小,你是反对,还是赞同?



先不要急于回答这些问题。我们来看一个国外的实例。



1961年,有两个即将大学毕业的同学,一个叫查尔斯,一个叫威廉,都22岁。为了庆祝他们的毕业,他们的父母各奖励他们2万美元,但要求这笔钱只能到退休时才能支用。查尔斯的父母将这2万美元钱存入银行,威廉的父母将这2万美元购买了巴菲特管理的公司伯克夏的股票。有钱的查尔斯父母还将每年主动往查尔斯的账户上存入2万美元,直到查尔斯退休为止。所以,查尔斯对将来退休后所能享受的财富生活很满意。



但不是很富有的威廉父母没有每年追加投资。因此,威廉对自己的未来产生了担忧,不仅因为没有追加投资,还因为他听说股市风险很大,说不准会血本无归。但威廉的父亲说:“股市虽有波动,但从长远来看,是没有什么风险的,特别是买了好公司的股票,就更没有风险了。”



10年后,查尔斯的储蓄账户上的钱已经增值为28万多美元。而威廉所拥有的股票市值为18万多美元。20年后,查尔斯的储蓄账户上的钱已经增值为71万多美元。而威廉所拥有的股票市值已经达到165多万美元。此时,威廉开始感觉到父母的做法是对的。38年后,也就是2006年,查尔斯和威廉都退休了,但此时他们账户上的钱已经有很大的差距了。威廉很高兴地告诉查尔斯说,他的股票市值已经达到8700多万美元,过一个富有与舒适的退休生活应该是没有问题的。这次轮到查尔斯郁闷了,因为他储蓄账户上的钱只有200多万美元,连威廉所拥有财富的零头都不到。



从这个例子可以看出,股票投资有风险,这不假。但从长期来看,投资股票的风险却远小于投资银行存款的风险。由此可见,投资的风险并不可怕,可怕的是投资错了或是不投资。



不投资风险更大,这个风险主要来自于通货膨胀的风险。通货膨胀将会不知不觉地使你的财富在本质上缩水,尽管你的财富在数字上不会减少。例如,曾阿强2006年拥有100万元的财富,但他不进行其他投资,只将100万元的钱存放在银行里,享受每年3%的利息收率,但据专家预测每年的通胀率为6%是正常的。据此计算,曾阿强每年财富缩水的程度是3%;30年之后,100万元的财富就缩水成了40万元。因此,这个不投资的风险是巨大的。任何投资都有风险。这是一个铁定的原则。但不投资比投资所要承受的风险更大,这又是一个不得不承认的事实。因此,作为一个有致富远大目标的理智投资者,应该不要过于惧怕风险。因为正是风险成就了我们的投资收益。7?投资致富的三个先决条件



有一年“五一”长假,高中同学从四面八方回到故乡,聚集在一起,重温昔日的同窗生活。在这一伙同学中,王强作为民营企业主,钱赚得最多,听说他的身价已上千万元。奇怪的是,昔日大家都围着王强转,认为没有王强就不热闹;但这次集会一些在经济上不富有的同学却疏远王强,甚至不喜欢与王强搭话。不难看出,造成这一反差的根本原因,就是我们这伙同学有“仇富”心态或嫉妒心态。王强突然间成了富人,昔日的同窗好友也成为貌合神离的不同阶层。



其实从个人方面来看,“仇富”心态最不利于个人的理财致富。贫穷是一种病。犹太人将贫穷视为耻辱,认为贫穷是罪恶的开始,而富有是自由、安定的基础。的确,阻止人们追求梦想的最大障碍往往得由于缺乏金钱,贫穷也是导致不幸和犯罪的最大根源。因此,我们倡导积极致富。



但致富的第一个条件就是:理财应先“理心”,你必须首先摆正心态。



面对市场经济的日渐完善和随之逐渐增多的富人,不富裕的人应以积极的、人文的、共享财富的心态和观念去走近富人,去理解和提升对财富的理解,从内心深处产生渴望财富和创造财富的迫切愿望。一个人,只有从心底里喜欢财富、尊重财富,才能使自己积极地去创造财富,从而发家致富。



第二,要想投资致富,还应该与钱交朋友。



你不尊重钱,钱也会给你一点颜色看看,让你的日子不好过。你善待钱财,钱财也就会经常光顾你、照顾你。正所谓:你不理钱,钱不理你。取之有道的钱财,是我们值得信赖的朋友。



第三,要想投资致富,还应与富人交朋友。



与富人交朋友,你就能快速地、直接地得到投资致富的正确思路和途径。富人为什么能富,因为他们往往具有超越常人的智慧或理财方法,他们的敏锐度总是高于其他人,所以紧跟富豪们的投资步伐,当然风险小一些,而且收益大一些。



按照欧美国家人士的普遍说法,一个人的财富水平取决于他周围亲密朋友的财富水平。撇开价值观不论,单从财富人生的角度来看,人们要想发财致富,应该尽早结交富有的朋友。另外,一个人的财富增长速度也取决于他亲密交往的朋友的财富增长速度,即每个人的存量财富收益率等于与他亲密朋友的财富平均收益率。例如,你想投资房产,那么先要结交几个善于投资房产的专家;如果你想投资收藏,那么也应该有一群古玩朋友。这其中的道理就是:物以类聚。只有你的朋友是富人,他们才会每时每刻影响你的思想与行动,帮助你去投资致富,从而跨入富人行列。





第9节:投资致富的两个关键因素





8?投资致富的两个关键因素



1?投资致富要紧跟形势



致富与当时的经济形势有着紧密关系。这种关系,我们从国人近几十年的致富方式可见一斑。1978年以后,政府号召一部分人先富起来,中国人的财富状态从此发生了巨大的变化。伴随着中国经济的迅猛发展,亿万中国人开始富有起来。而那些紧跟经济形势的具有敏锐投资眼光的中国人,真正成为中国先富起来的人群。



在20世纪80年代,中国经济的大形势是赚取商品差价。当时,计划内的钢材价格是一吨几百元,而计划外的钢材价格却是一吨三千多元;持有批条的彩电,一台只有一千多元,而市场上的彩电价格却是三千多元,等等。一批紧跟大势的人,率先发觉这个巨大商机,从商品差价中赚取巨额利润,而成为第一批百万富翁。到了20世纪90年代,如果再靠赚取商品价差,可能就不再那么容易成为富翁了。因为那时的赚钱形势已经转向货币汇率了。又有一大批紧跟形势的人,发现人民币和外币的相对价格(即汇率)存在巨大的套利空间(即货币价差),他们靠炒汇成就了千万富翁。进入21世纪,赚钱的形势转化为资产差价。大量参与资产投资、证券投资的人又富有起来,而且富裕的程度可以达到亿万元之巨。可见,每个紧跟大势的人,都能率先富裕起来。因此,紧跟形势是投资致富的一个极为关键的因素。



不同时代,有不同时代的致富形势。工业时代,一份努力就有一份报酬,因此你可能靠劳力赚钱。但到了信息时代,致富的形势改变了,很多人利用信息在一夜之间就成了亿万富翁。这就是形势造就财富。



中国A股行情2006—2007年成了大牛市,在这种形势下,你不去投资股票,却投资其他领域,就失去了一个赚大钱的好机会。陈大乔是一个普通的投资民间借贷者,在2006年以前,中国股市还处于熊市,投资股市的赚钱机会不大。此时,民间借贷又很旺盛,于是他就以他独特的眼光,投资民间借贷,获取了每年30%的高额回报。但时至2006年,他发现大牛市已经来临了,于是紧跟形势,将70万元的民间借贷资金全部转为投资股市和购买基金,结果到2007年上半年,就赚了4倍多,资产增值到300万元以上。



从2006年至今后较长一段时间,人民币升值是个大趋势。那么,投资股票,你也要紧跟大形势,购买一些与人民币升值紧密相关的行业与企业,那么就有可能使你在长期投资中赚到钱。因此,紧跟经济形势的投资者,总能赚大钱。



所以说,投资要紧跟形势,让自己的投资与当时和今后的经济形势相吻合。



要做到投资紧跟形势,首先就必须以敏锐的眼光去感知形势的变化。感知形势变化的一种重要途径就是要多看经济新闻,多阅读经济刊物,培养和提高自己的经济敏感度。胡丽英作为一个理科出身的小学教师,原先对经济极为麻木,因此也过着清贫的教师生活。但自从2004年因支付不起高额的医药费,眼睁睁地看着母亲病逝之后,她亲身体会到经济对于人一生的重要性,于是高度关注形势,决心要靠投资致富。经过几年的努力,她培养起了对经济走势的高度敏感,这种敏感度让她投资得利,逐渐富有起来。目前,已经从以前每月仅拿1500元工资的穷教师,变成小区里的富裕人家。



2?果断调整投资方向和结构



投资致富的另一关键因素是应该果断、及时地调整自己的投资结构和方向,确保自己的投资资金紧跟着赚钱的经济形势走。也就是说,要把握住经济形势所带来的赚钱机会。人的一生中,可赚钱的机会可能不只几次,但错过一次也就少了一次。也许,就因为错过一次投资机会,你一辈子都与富裕的生活无缘;相反,也许就因为把握住一次投资机会,你的一生就因此而变得富有。





第10节:不损失本钱最重要





9?不损失本钱最重要



投资界有两条极为重要的原则(亦即投资最高原则):投资原则一是永远不要损失,也就是绝不要把本钱丢了;投资原则二是永远不要忘记“投资原则一”。



这不是两条文字游戏,而是无数投资者在基于成功或失败的投资生涯中总结出的极为重要的投资原则。投资的目的就是获取收益,也就是钱收回来时要比投出去的时候多。如果,本钱都保不住,谈何投资?!本钱都保不住的投资,能坚持多久?许多失败的投资者感叹说:失去本钱就等于失去一切!



保住本钱,就是赚钱。保住本钱,是赚钱的基础。新生代富豪们成功投资的基本原则有三个:安全性、流动性、收益性。这三者成功协调的程度决定了投资者赚钱的多少,最完美的投资效果就是三者步调一致,其中“安全性”被成功的投资者作为首要的投资原则。被韩国人公认的投资高手慎永根先生强调说:“未来能获益多少是做事业的关键,但比这更重要的是你能否在未来还能保住现在的本钱。”我有两个朋友,都从事投资十多年了。一个同学叫曾安成,现在已经有资产800多万元;而另一个却还在借钱投资,然后又借钱还债,名字就像他投资失败的写照一样:李世拜。两人的巨大差距源于投资理念的巨大差异。1993年,李世拜为了取得年息40%的投资收益,将2万元钱投资到一个朋友的厂里,结果鸡飞蛋打,小厂破产,2万元的投资本钱只收回5000元。由于投资损失,李世拜很想寻找高收益来迅速地弥补损失,于是更不顾风险,就像赌博一样,结果是越借钱投资,越亏钱,3年之后的1996年欠债3万元;到现在还是拆东墙补西墙地借钱投资度日。而曾安成重视风险,他认为1993年民间借贷过于盛行,存在极大的风险;在找不到一个安全的投资渠道时,他将2万元存为3年期的定期存款,当时3年期定期存款利率为12?24%,加上存款到期时的保值贴补率11?29%,每年都取得23?53%的收益(当时没有存款利息所得税)。2006年的本息合计就有34118元。在接下来的几年,曾安成也稳健投资,到现在成就了800多万元的财富。不丢失投资本钱,就要懂得防范风险。



巴菲特纵横全球股市40年,一次都未赔过本。也正是“一次都没有赔过本”,才造就了一个举世瞩目的成功投资榜样。巴菲特为什么纵横股市40年,而一次都没有赔过本?因为他非常重视“本金的安全”,也就是说他非常重视风险管理。



有人分析说,为什么众多的投资者都学习过巴菲特的投资方法,但有一部分投资者成功了,而有一部分投资者失败了。因为,成功的投资者在学习巴菲特时,重视“一次都没有赔过本”;而那些失败的投资者却总是将眼光盯在“巴菲特赚了数百亿美元”之上。这就是一般人与富人在投资价值上的重大差异。失败的投资者总是梦想发横财,急于求成,一夜暴富,在选择投资对象时,总是倾向于选择回报率高的产品,因此不顾风险而赔本;成功的投资者只是想着投资致富而不暴富,从而能心平气和地在防范风险中稳健地赚钱。



强调投资不损失本钱,不是惧怕风险,而是要管理风险。



一些成功的投资者,在学习如何保住本钱上,比普通人要努力得多。有人总结说:新一代成功者的投资秘诀是,在培养自己准确选择高投资回报对象、创出高收益的眼光之前,首先培养的是风险管理能力。因此,投资者在从事投资之前应该给自己上一堂风险教育课。这是最终取得成功投资的保证。



请记住:成功的投资者,一定不是甘冒风险的人,也一定不是一味规避风险的人,而是熟知风险并善于管理风险的人。





第11节:借助“72法则”计算并实现投资目标(1)





10?借助“72法则”计算并实现投资目标



成功的投资人士都说:投资致富要有目标,有目标的投资更能成就财富。那么,我们用什么方法来辅助自己确定财富目标呢?



“72法则”就是一个辅助我们成功致富的好方法。在投资理财界,有“72法则”成就富豪之说。也就是说,懂得并运用“72法则”的投资者比不懂“72法则”的投资者,更容易成为富人。“72法则”虽不是一笔资金,但它对于投资致富的作用,不亚于一笔资金。因此,活用“72法则”,对于投资者来说是一件极为重要的事。



什么是“72法则”?简单地说,“72法则”就是以1%的复利来计算,经过72年以后,你的投资本息会变成原来本金的2倍。具体来说,就是用72去除复利收益率,就能求得本钱翻一番的时间,即本金增长一倍所需的时间(年)=72÷年投资回报率(%)。有了这个法则,那么一切的投资收益与投资时间都变得更为明朗,其中最大的受益就是能事先预测投资效果,在先算出各个投资品种的收益率之后,再决定投资哪个产品。例如,廖大成想投资100万元入股一个私营企业,每年的固定红利是15%,他想知道多少年才能收回本金呢?通过“72法则”计算就可知是4?8年(72÷15=4?8年)。廖大成预计这个私营企业在5年内的经营不会有问题,而且私企业主的人品也不错,于是决定投资。



再如,叶晓宇现在手头上有5万元,她想将这5万元投资某一个产品,使8年后女儿上大学时,投资本息合计有20万元,以便有足够的费用来支付女儿的学习和生活费用。那么,这就可以通过“72法则”的计算,来明确每年应该要有多少的投资收益率,以便确定投资哪个理财产品。计算如下:



从5万元到20万元是翻了两番。我们先来计算经过8年本金翻一番所需要的投资收益:72÷投资收益=8年,经过运算可知投资收益为9%。那么,本金翻两番所需要的投资收益是18%。那么,据此叶晓宇就可确定自己该投资哪些产品:银行存款、国债、一般信托产品的年收益率都不能达到18%,所以不能投资这些产品。如果中国A股的牛市长达10年,那么投资基金和股票可以达到“8年从5万元增值到20万元”的目标。因此,叶女士决定将4万元投资股票型基金,另1万元投资购买一只成长性良好的股票。运用“72法则”也能很好地计算自己为将来养老得准备多少钱,也就是规划退休之后的养老生活。假如,你现在是30岁,过着高品质的生活,每月的生活费是1万元。假设今后每年有6%的物价上涨率,那么12年(72÷6=12年)之后,你42岁时,保持同样品质的生活,每月就得2万元。再过12年,你54岁时,每月的生活费是4万元;再过12年,66岁时,你每月就得8万元。据此,你就可以通过购买养老保险等投资理财渠道,确保今后能有这么多的钱来过上高品质的退休生活。



三十而立的你,渴望富有,对未来的财富生活充满梦想,决心想通过终身投资股票型基金来成就晚年的财富,你给自己敲定的财富目标是到60岁时有1000万元的财富,成为千万富翁,那么你现在需要投资多少钱购买股票型基金呢?这个问题可以通过“72法则”的反向计算来求得目前你需要投资的本金是多少。



我们假定今后股票型基金年平均收益率为12%,那么每6年(72÷12=6年)你的投资本金就可翻番。我们可据此反算如下:54岁(60岁-6年)时,你需要本钱是500万元;48岁(54岁-6年)时,你需要本钱是250万元;42岁(48岁-6年)时,你需要本钱是125万元;36岁(42岁-6年)时,你需要本钱是75万元;30岁(36岁-6年)时,你需要本钱是37?5万元。答案就是37?5万元。



可见,只要你灵活运用“72法则”,那么你的投资理财将更有目标,更为明确,更有规划,你也会更容易成为富人。第二部分投资致富的几大常用渠道第二部分投资致富的几大常用渠道1?投资房产1?1房地产市场——富翁生产基地



房地产市场有“富翁生产基地”之称。据统计,我国目前千万富翁有44万人,亿万富豪超过1?8万人,而百万富翁人数约占人群总数的3?3%。富豪人数的惊人增长,被认为是我国的几年来股市和楼市高速增长的“功劳”,其中房地产行业为富豪榜贡献最多。



只要对香港几位富豪的投资研究就可发现,房地产投资在成就财富中的重要性,香港十有八九的巨富是以投资经营房地产起家的。例如,李嘉诚的主要持股公司包括长江实业、和记黄埔、长江基建和香港电灯,控股关系是长江实业控股其他几个公司。从中可以看出,他最看重的是地产投资,把地产投资放在自己最核心控制之下。“全球华人首富”李兆基年幼随父经商,成年独立创业之后,他毅然改行从事房地产业,先后成立了新鸿基企业有限公司、恒基兆业公司,投资房地产,大获成功,早在1997年就成为全球华人及亚洲首富。





第12节:借助“72法则”计算并实现投资目标(2)





风靡全球的“富爸爸”的理论,也直接告诉我们:房地产是强有力的投资工具。



跟着富人的投资思路走



跟着富人的投资思路走,这是投资理财一个可靠的指导思想。富人为什么能富,因为他们往往具有超越常人的智慧,他们的敏锐度总是高于其他人,所以紧跟富豪们的投资步伐,当然风险小一些,而且收益大一些。



作为一般投资者,涉及地产业是难度较大的。但要想成为百万富翁,房产是重要的,也是可能的投资渠道。有许多理财专家认为,在个人家庭投资理财的核心组合中,房产应该是最重要的投资组合。事实上,最近几年富裕起来的普通投资者,有相当大一部分人是从房产投资受益的。



房产作为一种保值、增值的投资方式,稳健又易获利,本质上来说是一种中线投资行为。但近几年的房市行情,也让短期投资者获利丰厚。



未来10年还将是投资房地产业的好机会



中国经济未来还将保持较高的增长。引领经济发展的三大因素是投资、消费和出口。根据西方市场经济的发展史来看,最终引领经济增长的必然是消费的增加。所以,我国才在2007年下半年提出要大力提倡消费升级,使经济增长由传统的资源型推进向消费拉动型转变。如果说,中国经济高速发展的时间是50年,那么前20年是资源推动型,后20年是消费拉动型,中间的10年将是目前将要进行的消费升级的时期。



在消费升级中,房产市场将会得到空前的发展。其中推动房产市场持续景气的一个重要原因就是我国的城市化进程在加快。我国城市规模迫切需要扩张,这就要吸引农村剩余劳动力进城。有关数据显示,未来20年将有多达4亿人要搬进城市居住。仅就以目前人口较为密集的上海市(常住人口为1600多万人)来说,目前人口密度是每平方公里2600多人,按发达国家大城市“每平方公里4000—5000人”的人口密集程度计算,上海市还有巨大的人口规模空间,还要容纳1000万—1500万人。按联合国的预测,到2020年之前,上海还将有740万人的缺口。



按发达国家城市化发展的普遍规律,一个国家的城市化水平达到约40%时,城市化进程将有20年左右的高速发展时期;当城市化达到60%以后,城市化进程将进入平稳发展时期。而我国目前的城市化水平仅在35%左右。由此可见,我国城市化进程将面临高速发展时期。高速发展的城市化进程,将有大量的人口涌入城市,将会产生巨大的住房需求。由此,我国房产业还将经历一轮高速增长的过程。



抓住房市周整期的巨大投资机会



从2008年初以来,我国火热的房地产市场出现了一定程度的降温。国家为什么要对房市降温,因为太多的人买不起房子。这也就是说,还有太多的人没有房子,还有太多的人需要房子,还有太多的人在将来要买房子。正如股市调整存在机会一样,房市调整也存在巨大的投资机会。



总之,投资房产将有良好的创富机会。准确地把握近期的房产投资机会,下一个百万富翁可能就是你。





第13节:投资房产的优势





1?2投资房产的优势



综合来看,投资房产在个人理财中优势颇多,且较突出。其中,以下三点优势是显而易见的。



投资房产省时、省心



投资房产与投资证券相比,是一项省时、省心的稳健投资。投资房产一般是在投资时作一些考察。在投资之后,只要从大的方面关注一下房市的走势即可,花费的精力和时间不会太多。但股票投资却大不相同了,你如果是短线投资,就必须每天盯住或是两三天就要关注股票价格走势,很费时。另外,为了增加股票操作的技巧,你还必须花费很多业余时间在研究股票的技术图形,收集与股票相关的信息。同时,股票价格的波动,也让你劳神。



因此,投资房产与投资价格瞬息万变的资本市场相比,是一项省时、省心、风险也较小的投资。在现实生活中,你能轻易地发现,投资房市的人总是精神焕发,活力十足;而投资股市的人因透支大量的精力而显得精神疲惫,隐性的精力成本过大。



能发挥资金的杠杆效应



投资就是要使资金的使用效率最大化,甚至还要通过一些方式,使资金超效率使用。房产就是一项能使资金超效率使用的投资项目。因为,投资房产只要支付首付款项,其余的资金可由银行提供贷款。也就是说,投资房产能用50万元钱做300万元的投资。



例如,投资股票50万元,赢利20%,就是10万元,投资收益是20%。但50万元(首付)投资房产,银行贷款100万元,赢利20%,就是30万元,那么50万元的投资收益率就是60%,在扣减银行贷款利息之后,投资收益率还远远高于20%。这就是房产投资的资金杠杆效应。



房产投资与股票投资收益率比较



房产投资(利用杠杆)股票投资投资本金50万元投资本金50万元银行贷款100万元没有银行贷款赢利20%=30万元赢利20%=10万元本金收益率=(30万元÷50万元)×



100%=60%本金收益率=(10万元÷50万元)×



100%=20%规避通货膨胀的风险



从2007年初以来,我国居民消费价格指数(CPI)一直保持较高的增长。2007年,CPI上涨4?8%,涨幅高出2006年3?3个百分点,也远超政府确定的全年3%的涨幅。这已经预示着中国将会进入新一轮的通货膨胀。在通货膨胀时期,货币资产因购买力下降而贬值;而实物资产的价格却会不断上升。此时,为防止货币资产贬值,就要将一大部分的资产物化(例如黄金与房产),以规避市场风险和通货膨胀风险。而不动产中的房产,就是一种较好的规避通货膨胀风险的工具。一般来讲,宏观经济面趋好时,房产市场会升温从而价格上涨,投资者可以从中获利;宏观经济趋坏时,只要前一个时期房产价格的泡沫不太多,那么,相对其他市场而言,房产市场要稳定得多,房产抵抗通货膨胀的能力也强得多。2006年和2007年,我国房产价格一路攀升、居高不下,与许多投资者实施“用购买房产来避免通货膨胀的损失”策略有很大的关系。所以,在通货膨胀的环境中,投资房产是资产保值和增值的一种较好的形式。





第14节:投资房产的两种获利方式





1?3投资房产的两种获利方式



房产具有时间价值和使用价值,因而投资房产的获利方式就有两种:利用房产的时间价值获利和利用房产的使用价值获利。



利用房产的时间价值获利



房产的投资,是一项长期的投资。它的投资价值在宏观经济运行正常的情况下,是逐步凸显的。纵观世界经济发展,工业化、城市化是个必然趋势。随着工业化进程的推进,城市化进程的推进,农业集约化经营的推进,必然伴随着农村劳动力向城镇的转移,而逐步转移到城镇安居乐业。



另一方面,资本、商品,包括人才在内的劳务等资源,在市场的作用下,将由农村流向城镇,由小城市向大、中城市流动,由经济欠发达地区向发达地区流动,由经济不发达国家向经济发达国家流动。农村劳动力的转移和农村家庭的转移,人才资源的市场配置,必将一步一步地改变城市房产的供求关系,使房地产这个短缺资源,更显生机与活力,成为新的经济增长点。因此,从长远看,城镇,特别是经济活跃的大中城市,房产价格将会一步一步地上涨。这就在时间上,为投资房产提供了套利空间。



利用房产的使用价值获利



利用房产的使用价值获利,主要渠道是出租。即将投资的房产(商品房或者店面),通过出租获取收益。



利用房产的使用价值获取投资收益,主要是要看所投资的房产是否存在租用需求。从大的方面讲,商品房是否有良好的租金收入,除了与地段紧密联系外,还与所在的社区有很大的关系。社区的规模、社区的服务配套设施是否完备、社区的环境是否舒适、社区的交通是否便利、社区的治安状况和人文环境、社区的周边生活群体成分等,都是决定租金收入的因素。



承租对象的确定也有一定的技巧,例如商品房是租给打工族住,还是租给白领住,抑或租给其他一类人住。不同的租用人对商品房有不同的需求。若是租给打工族,那房内的装修可一般;若是租给白领,那么装修就应当高档一些。



另外,还有一种较为特殊的利用房产使用价值获利的方式,就是——转租。转租,是利用别人的房产来获取租金差额收益的一种投资形式。例如,对房产租赁有着较深研究的胡正兴,在多年的房产中介中练就了一套很好的“转租”获利方式。他不仅转租商品房,还转租写字楼。2007年12月份,他从一个中介所的信息中得知某电脑公司要租用一层写字楼。他赶紧在全城搜罗写字楼的出租信息,将某个写字楼的6层事先承租下来,并在合同中明确可以转租。然后,他将这层写字楼转租给那家电脑公司,从中获取了每年3万元的租金价差收入。





第15节:现阶段房产投资三趋势





1?4现阶段房产投资三趋势



最近几年房产市场火暴,房价不断攀升,政府出台了较多的措施来放缓高速增长的房价。早在2005年3月17日,中国人民银行就决定,调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行优惠利率,而回复到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限幅度不低于同期贷款基准利率的0?9倍。时至2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会又联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知,将个人住房贷款最低首付款比例提高到20%—30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%;商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1?1倍,对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%。



与此同时,住房贷款的利率也在不断上调,仅2007年就上调了6次贷款利率。2007年12月21日最新调整的贷款利率如下表:贷款种类年利率(%)一、短期贷款六个月(含)6?57六个月至一年(含)7?47二、中长期贷款一至三年(含)7?56三至五年(含)7?74五年以上7?83作为购房的另一个重要资金来源——住房公积金贷款,其贷款利率也在提高。2007年8月22日,央行上调个人住房公积金贷款利率:五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0?09个百分点。五年期以下(含五年)从4?50%调整为4?59%,五年期以上从4?95%调整为5?04%。



商业住房贷款优惠利率的取消、商业贷款利率和公积金贷款利率的上调、个人住房贷款最低首付款比例的提高,都直接影响了房产投资的收益。因此,日后的房产投资与之前的房产投资,有着较在原区别;并且出现了一些新的趋势。



趋势之一:炒房收益趋减。



个人住房贷款不再实行现行的优惠利率,这实质上等于是房贷利率的调升。同时,房贷利率又连续调升。这直接或间接地减少了房产投资的收益。



一方面,优惠利率的取消和房贷利率的提高,会导致以银行贷款来投资住房的投资者所支付的利息增多。利息支付增加,直接减少了投资收益。以2005年3月17日优惠取消后的5年期以上的银行商业性贷款基准利率6?12%为例,80万元的30年期的住房贷款,在优惠利率取消之前应支付的利息总额是801066元,而优惠利率取消后应支付的利息总额攀高到948987元,两者相差147921元。也就是说,优惠利率的取消,投资房产的收益减少了147921元。



房贷利率的提升,更是大幅提高了投资房产所支付的利息。2007年的6次加息,使5年期以上的贷款利率从6?84%提高至7?83%,加息幅度为0?99个百分点。据此计算,80万元的30年期的住房按揭贷款,在等额本息还款方式下,总的利息会增加193987元。



同时,银行对逾期还款的罚息也提高到“在借款利率的水平上加收30%至50%”的水平,这也偶然性地增加了房贷成本。



另一方面,是抛售商品房的数量增加而导致房价下跌。由于贷款利率的提高导致月供增加,一些已获得投资收益的人有可能会抛销房产,以减轻房贷压力或是将投资收益变现。与此同时,房贷利率的升高,会导致市场需求减弱、投资购房人群的入市意愿减弱,这会迫使房地产商降价售楼,房价格也会随之下跌。



因此,一边是贷款投资房产的成本增加,一边是商品房价格的下跌,在两面夹击中炒房面临着收益减少。



趋势之二:投资房产成本趋高。



房贷利率的连续提高,给房产投资者一个最为直接的提醒就是要注意利率风险和贷款成本风险的提高。同时,2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知,这些都是投资房产成本趋高的表象。



但透过这一浅显的表象,房产投资者应当看到一些更为深层的趋势。那就是政府已充分认识到抑制房地产泡沫、降低虚高的房产价格已刻不容缓。近两年来的一系列遏制房价过快上涨的措施,充分显示了政府试图通过货币政策等市场化手段,对不断升温的房地产市场进行调控。还有一点需要注意,一旦这些措施还不能产生很好的政策效应,那将预示着房贷利率还会一直调高,直到符合市场实际水平。这已充分说明,今后以银行贷款的方式投资房产,其成本肯定会越来越高。



当投资者以自有资金进行投资时,也同样面临着成本提高的问题。因为这里边的一个“机会成本”的问题。银行贷款基准利率代表着目前社会平均利润率,这个平均利润率也就是无风险收益率。即:当银行贷款利率提高了,你的自有资金的安全投资收益率也在提高。例如,你有100万元的自有资金,当银行一年期的贷款年利率为6?12%时,你100万元的自有资金投资房产,年成本约为61200元;当银行一年期的贷款利率提高到7?47%,那么你100万元的自有资金投资房产,年成本就提高到74700元。



因此,面对这一趋势,在市的房产投资者和?入市的房产投资者都要重新规划投资计划,调整投资策略,以适应趋势的变化。



趋势之三:房产投机趋难。



2007年9月27日以后,根据国家机关政策,个人住房贷款最低首付款比例提高到20%—30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。



首付比例的提高,直接增加了房产投资的资金,这将对遏制目前房地产市场的投机行为,产生积极的作用与影响。以首付比例提高一成(由20%提高到30%)为例,一套售价100万元的商品房,首付款就由原先的20万元提高到30万元。这种首付款的增幅,对于同时进行多套房产买卖以获得炒楼套利的房产投机者来说,其操作难度更大了。





第16节:成本提高后的房产投资事项(1)





1?5成本提高后的房产投资事项



正如上节所述的,当前不管是以银行贷款的方式投资房产还是以自有资金投资房产,都面临着一个成本提高的问题。在此情况下,投资房产就要注意一些事项,其中如下两点是必须考虑的问题。



是否现在变现投资收益



目前,在许多地方经济发达城市,个人房产的投资主流是以赚取房产买卖价差的短线投资为主,而以出租来获取长期收益的投资者还较少。面对目前的房市形势,就会存在一个是否要现在变现投资收益的问题。



目前的房产投资收益现状是:一方面,由于目前部分城市的房价已有一个程度的虚高,因此那些以较底价位购进房产的投资者,目前按现行的市场价格出售房产,将赚取不薄的投资收益。王小姐2003年底在上海的徐家汇一住宅区以每平方米7500元的价格购买了一套120平方米的套房,目前该住宅区的房价已攀升至12000元。如果此时王小姐出售该套商品房,就能获利54万元。这份现成的投资收益很诱人。



另一方面,由于投资房产的成本上升和国家抑制虚高房价的主流趋势,会导致在将来一段时间内一部分虚高的房价可能会有不小程度的下跌,特别是那些高价位、高回报的房产项目,更会面临着价格的大幅下跌。去年,一企业老总曾先生在杭州富春山居购买了一栋别墅,如今可售400万元的高价。在国家政策限制高价位的房产投资的环境下,曾先生认为,目前高价位房产已处于顶峰,在不久的一二年内,高档别墅的投资价值可能会有一个较大的回落。即便是房价不回落,银行房贷利率的提高,也令曾先生等高价房的投资者吃不消。据此计算,2007年的6次加息,曾先生80万元的30年期的住房按揭贷款,在等额本息还款方式下,总的利息会增加193987元。房产要多卖个19万元也不是那么容易的。何况日后的房贷利率还可能远在7?83%之上。



因此,那部分以赚取房产买卖价差为主的短期房产投资者,此时不得不权衡一个利弊:是否出售房产,以变现投资收益。



是否现在出售房产变现投资收益,这要看投资者的投资收益期望和风险承受能力而定。投资收益预期中等、风险承受能力有限的投资者,可考虑提前出售房产变现投资收益。毕竟,投资房产也不容易,到手的收益不能轻易丢失。



反之,那些投资收益预期高、风险承受能力强的投资者,可谨慎地持房观察一段房产市场走势再定夺。因为,政府出台措施抑制虚高房价的目的是使房市健康成长,那么那些房价处于合理价位的房产,其价格在未来还将有一个合理的增长。另外,高明的房产投资者并不完全惧怕风险,因为完全避开风险则注定得不到高回报。



是否提前还清银行住房贷款



2007年,银行连续6次加息。根据1年期以上的浮动利率贷款“从次年的1月1日开始按新利率计息”的计息原则,许多贷款客户从2008年1月起就要不同程度地一次性消化多次加息所带来的负担,其中负担增加最多的是在2007年3月18日以前的贷款客户,因为他们要一次性消化6次加息的影响。



2007年6次升息对还贷的影响程度



2007年的6次加息,使5年期以上的贷款利率从6?84%提高至7?83%,加息幅度为0?99个百分点。加息对于贷款买房最直接的影响就是所支付的利息要增加,也就是月供要增加。据此计算,50万元的20年期的住房按揭贷款,在等额本息还款方式下,增加月供约300元,总的利息会增加72200元。



就算按一些银行给优质客户8?5折(基准利率的85%)的优惠利率计算,5年期以上贷款优惠利率也从5?81%增加到6?65%,增幅为0?84个百分点。50万元的20年期的住房按揭贷款,在等额本息还款方式下,约增加月供250元,总的利息会增加58700元。因此,面对所增加的大额利息支出,贷款“负翁”一族开始考虑是否提前还贷。



贷款人如果要想知道贷款所增加月供的具体数额,可登录银行网站或是理财网站中,利用“理财计算器”或是“提前还贷计算器”计算。表1和表2分别为等额本息每期还款增加数及累计增加数、等额本金贷款累计增加数,供参考。





第17节:成本提高后的房产投资事项(2)





而另一个银行贷款客户叶可翔的想法却与郑李勇不同。叶可翔认为,目前银行7?83%的贷款利率,与过去相比是比较高了;但如果与目前不断提高的投资收益率相比,却不算高。2007年,他投资的多只基金的平均收益率约为110%,银行7?83%的贷款利率还不足他投资基金收益的零头。即使2008的股市行情不那么看好,但他认为一些好的基金的投资收益率也不会低至20%。所以,尽管他现在手头上有足够的钱来还清银行贷款,但他却不想提前还贷。



其实,面对银行升息,提前还清贷款与不还清贷款,这两种理财行为没有对错之分,只有理财心态的趋向与理财投资收益的状况不同之分。因为,两种理财行为都有着各自的充分理由。从降低贷款成本的角度出发,理财心态趋向保守型的郑李勇,平时投资渠道都是相对安全、但收益率不高的银行理财产品,他计算了一下,7?83%的贷款利率比5?85%的银行5年期定期存款利率高约2个百分点,他认为目前的贷款利率已很高了,此时选择提前还清银行贷款可以节约一大笔利息支出。



但从另一个角度来看,叶可翔的做法也值得肯定。作为积极型理财者,在目前市场上完全可以找到不少收益率可以超过7?83%贷款利率的理财产品。他不提前还贷,就等于利用银行的钱去赚取比银行贷款利息更多的钱,加速自身财富的积累。另外,叶可翔还认为,今后一二年,银行信贷趋向紧缩,普通人很难再以消费贷款的形式借到钱,不应该提前还清贷款。所以,一些乐观的投资者坚定地说:“今后,我的投资收益都会超过了10%,比起不到8%的贷款利息,我至少还有2%的盈余。银行的钱,还是让它欠着吧!”



是否还贷,权衡的标准是投资收益率



银行贷款基准利率代表着目前社会平均利润率。因此,提前还清贷款或是提前申请贷款,关键是看你是否有更好的投资渠道,取得超过银行贷款利率的投资收益率。如果你有好的投资渠道,有足够的把握去赢取高出贷款利率一定程度的投资收益率,那么你就不应该提前还清贷款,而应将资金积极投资于各种渠道去赚更多的钱。否则,就应该做出相反的理财行为,提前还清银行贷款,避免亏本地“给银行打工”。



例如,你用手中的闲钱提前10年还清了10万元个贷余款,这笔贷款年利率是7?83%。那么,你就相当于进行了一项年收益率为7?83%的投资(假定以后的贷款利率不变,下同),即用10万元一年赚了7830元。在不计算复利的情况下,10年的收益就是78300元。这当然比让10万元闲钱存在银行里更能保增增值。从这一点来说,仅将资金存放于银行或是投资一些收益不高的保本型理财产品的保守型理财客户来说,提前还清贷款是正确的。



但积极投资型的理财者,在目前投资渠道较为丰富的情况下,取得高于银行贷款利率7?83%的赢利水平是较为容易的。这就为不提前还贷者提供了“赚取目前较高投资收益与较低贷款利率之间的差价”的空间。避开投资风险较大的股票投资不说,仅以2008年的股市来看,股票型基金的年收益率也会在12%以上。目前热卖的风险极低的银行新股申购理财产品的年收益率会在8%至20%之间。另外,在近年来原油价格持续上涨的情况下,投资纸黄金一般也能获得15%以上的收益。因此,根据“过来人”的投资经验,只要将资金分散投资于多种产品上,就能达到“东边不亮西边亮”的效果,各种渠道的投资综合收益率一般都在12%以上。以12%的投资收益来计算,10万元10年的投资收益就是12万元(不考虑复利因素)。因此,你若不是提前还清贷款,而是将用来还贷款的10万元用来积极组合投资,那么10年后10万元的资产将增值到22万元,比提前还贷这种理财行为约多赚了4万元。



从两个方面看提前还贷是否划算



是否提前还清贷款,除了考虑投资收益率外,还必须考虑两个问题,一个是还款方式的问题,另一个是近期内是否有资金需求的问题。





第18节:成本提高后的房产投资事项(3)





提前还清贷款划不划算,除了要考虑资金是否有良好投资去向的问题外,还要充分考虑还款方式的影响。目前,对于个人贷款,银行一般采用两种还款方式,一种是“等额本息还款法”,另一种是“等额本金还款法”。“等额本金还款法”每月还款本金保持不变,利息逐步递减,期间若提前还贷,归还的本金多,利息支出相对减少;而“等额本息还款法”每月偿还金额相等,在偿还初期利息支出最大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加。因而,同样是同期限的提前还贷,“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”,而在提前还贷时已支付的利息是不退还的,也就是说,如果你的还贷方式是“等额本息还款法”,那么提前还款对你来说是不划算的。而这种不划算的数额可能有点多,比如,同是50万元的贷款、同是7?83%的年利率、同是20年的期限,不同的还款方式会产生大差异的贷款利息。“等额本息还款法”累计偿还的本息之和为991069元,而“等额本金还款法”的累计还款之和为893131元。也就是说,“等额本息还款法”要比“等额本金还款法”多支付利息97938元。



近期内是否有资金需求,也是决定是否提前还款必须考虑的一个重要因素。你若想提前还清贷款,那你先要预测一下现在到年底你是否会有资金需求。如果可能有资金需求的话,那么你不必急于还款。一是由于2008年信贷紧缩已成定局,目前许多银行都对消费类的个人贷款,不管是在总量还是在门槛上都进行了严格的限制。因此,你若将个人住房贷款归还了,那么你有资金需求的时候就得办理个人消费贷款。但据目前的状况来看,一般人很难取得消费贷款。二是办理消费贷款需要一定的费用。目前银行受理的消费贷款大多是抵押类消费贷款,因此办理房产抵押消费贷款,需要支付房产评估费、抵押费等上千元的费用。所以,有贷款预期的人,不必急于提前还清贷款。另外,从目前银行的商业性贷款品种上来看,住房贷款已是最便宜的贷款。你若是因目前的冲动,用暂时闲置的资金归还了30万元的住房贷款。而当你因有新的投资项目向银行申请非住房类贷款(此时你已失去了办理住房贷款的条件),那么就不得不去支付更高的利息。





第19节:投资房产要有远见(1)





1?4投资房产要有远见



在房产投资方面,远见意识对于赢利非常重要。只要有远见能力,对目前房产的未来环境有较为准确的预见性,那么投资房产就能取得很好的收益。切记,房产投资在“远视”中增值。



环境的预见性,具有污染清除的远见



目前,市区有些商品房的结构、朝向、面积等均让人满意,但就是盖错了地方。这些商品楼房被严重的污染包围着,附近或水泥厂或有农药厂或有噪声大的加工厂等环境污染源存在,让人望而生畏。随着政府环保节能政策的实施,必将对市区内环境污染进行清理,这些商品房最终必将从严重的环境污染中解脱出来,从而行情看涨,变为抢手货。因此,若是对污染源的清理有足够的信心,或是已得到可靠消息,政府将要清理污染源,那就可以先以低价屯购几套商品房,等污染源清理了,房价上升了再出售,那投资收益就相当可观。在银行工作的胡先生,就以这种方式在两年内就取得了近80万元的投资收益。



交通的预见性,具有道路开通的远见



五年前,在交通部门工作的郑小姐刚出校门,积蓄不多,但她预见了到所在县城的交通基础设施建设的前景,在当时很偏僻的、地价低廉的自建房小区内购置了一块地进行投资。五年后的今天,县城与高速公路的连接线从郑小姐房屋的前方通过。由于交通条件的改善,该小区的地价剧增。当时花58000元购置的地皮现在已有人出价60万元,投资回报率是1034%。因此,投资时,不妨选购那些目前交通不便、价格低廉,但交通改善前景乐观的房产、地产,以期几年后交通改善带来的高回报。



旧城改造的预见性,具有拆迁补偿的远见



加快城市化建设是当今的主流,因此各地的旧城改造必将进行,只是时间的迟早而已。许多人正是基于这种预见能力,以低价投资购买了六七十年代建造的旧房,等待政府的拆迁补偿。周女士就是这类投资者之一,她几年前在旧城区以18万元的价格购买了一套70平方米的旧商品房。今年初,当地政府发布消息,决定将对这片旧城进行改造。按照政府的相关补偿规定,她只要再补交大约12万元就可以得到一套售价65万元的新商品房,投资收益翻几番。



配套设施的预见性,具有生活方便的远见



在一些新开发的住宅小区中,许多配套设施建设很不完善,有的没有幼儿园,有的没有菜市场,有的没有通公交车,等等。这给居住者的生活带来许多不便。这类住宅小区尽管房价偏低,还是很没市场,购房者稀少。四年前,胡女士所在的小城市就有一个这样的住宅小区,可以说除了住宅外再也没有别的配套设施了。但善于投资的胡女士发现,在当时的购房者中,有许多是在政府部门工作的年轻人,就一连选购了两套商品房。她当时料想到这些年轻人肯定会充分利用自己在政府工作的便利,近水楼台先得月般地为小区争取各种配套设施。而且当时开发的规模较大的住宅小区只有四个,政府在开发其他小区时肯定得先将该小区配套设施建设好,以树立榜样。果真,三年之后,这个小区的各种配套设施都齐了,居民生活十分方便,房价也随之上升了近60%。胡女士出售了其中一套商品房就收回了四年前的全部投资,净赚了一套商品房。1?5短期投资房产的三个要点



房产作为一种保值、增值的投资方式,原本是一种以中长期为主的投资行为。“富爸爸”说,投资房产要持有7年后再出售,因为在正常情况下,许多地方的房价是7年翻一倍。但现在不少投资者追求投资回报快,变现好,多以短线操作的方式来短期炒房——先买下房产,待短时间内房价上扬时再伺机出手。在目前涨势巨大的房市中,短线投资房产也不失为一个良策,但关键在其对投资技巧和投资眼光有一个更高的要求。



用这种方法投资房地产,就跟投资股票一样,需要注意入市时间(选时)和选对房产(选房);套用股票投资来说,就是要注意“选时”和“选股”。



“选时”指购房的时机



开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售,用低价吸引买房者认购“房屋”,再低开高走,用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。另外,低价认购也能给楼盘制造旺盛人气,吸引更多买家跟进。因此,刚开盘买进就比较划算,然后看准时机果断出手。短线操作有点像股市,到了合适的价位就尽快出手,像股票一样,这种操作方式很难卖到最高价,应该留一点利润空间给接盘者。



正确“选时”,要求投资者对整个房地产市场,乃至发展趋势要有所了解。房地产虽然长线回报预期良好,但从国际经验看,这个行业存在上涨和下跌的景气循环,也就是说房市也有“熊市”与“牛市”之分。例如,2004—2007年,房价一路高歌,显然是房市的大牛市时期,此时投资房产,收益就很高。因此,此期投资房产的人就多。



房市也有“熊市”的时候。一般来说,在房价超正常快速猛涨一个时期产生较大的泡沫后,房市就会进入一个“熊市”时期。



房价大幅度上涨后,居民还贷压力巨大,很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。此时,房地产价格急速回落,社会财富大量萎缩,经济形势由此进入衰落期。



因此,投资房产也要注意充分利用“牛市”来增收,尽量避免被“熊市”压缩财富。最理想的投资方法是在“熊市”的底谷买入房产,在“牛市”的高峰期卖出房产。



“选房”指买入的具体楼盘



投资房产与投资股市一样,也要注意选“好股”。投资者应首先选择那些具有升值潜力的楼盘,对想购买的楼盘要进行“技术分析”和“基本面分析”。“技术分析”是指要把握开发商操盘的节奏,与“庄(开发商)”共舞,了解它什么时候是低价吸引买房人、什么时候拉升价格等。更重要的是要看楼盘的品质如何,也就是所谓的“基本面分析”。房产要注重交通是否便利、户型是否合理、配套设施是否齐全、周边住宅开发情况等,这些都为房产升值提供物质保障。





第20节:投资房产要有远见(2)





另外,投资者可以考虑买入毛坯房。只要房屋的其他周边设施条件良好,投资毛坯房的前景也会不错的。同时,毛坯房价格相对较低,投资者要求的启动资金相对较少,能相对减轻投资者的经济压力。装修时,投资者可以多跑几处建材市场,了解各方面的价格,选择合适的装修公司,结账下来,比开发商的装修要划算很多,也不会因为精装修部分出现质量问题而和开发商发生纠纷。此外,投资者可以依据房屋当地出售人群的特点,进行有针对性的装修,提高出售率。等毛坯房旧貌换新颜后,房产也升值不少,出售则可以获得较高的回报率。



中国房地产开发方兴未艾,一线主要城市(例如上海、北京、广州、深圳等城市)延续平稳的发展态势,投资者和开发商纷纷看好正在兴起的二三线城市(例如大连、天津、成都等城市),开发热潮形成。因此,在目前一线城市房价已经偏高的时期,可重点关注二三线城市的房产投资机会。选择二三线城市的好楼盘,持有数年后出售,一定能获得满意的投资收益。另外,一线城市的地段与位置很好的二手房,也还具有投资价值。



充分利用房价上涨的轮动效应



房价上涨轮动效应,是指房价总是先从市中心涨起,到次中心,再到中间区域,最后到边缘区域的规律在上涨。这种房价上涨轮动效应,给聪明的投资者一个极好的投资机会。利用房价上涨的轮动效应投资房产,有一个经典的故事。在新加坡,有一对夫妇只有一套房子,却有4个孩子,于是善于理财的他们就想办法把一套房子变成5套,让自己和每个孩子都有独立的房子居住。当房价在市中心先涨起来的时候,这对夫妇就将自己位于市中心的房子售出,到房价还没有涨起来的次中心贷款购买了一套三居室的房子。等到这个区域的房价也涨了,他们又把这套房子出售,贷款买了中间区域的两套两居室的房子。如此循环,20年下来,等到4个孩子渐次成家,这对夫妇不仅自己拥有房子,还为孩子准备了4套房子。



据历史经验,房产增值的规律一般是按“先从高价房到中价房,再到低价房,最后再到高价房”的顺序进行的。房价与房租的增长也有规律,一般来说是:房价先涨,租金同时涨;同时涨到一定程度的时候,房价就开始滞涨,但带动了上下游产业价格上涨,然后物价上涨,同时平均工资也上涨。在房价居高不下的形势下,城市劳动就业增加,平均工资也再度上涨,于是租金再度开始上涨;等租金和房价的平衡关系打破后,房价又开始上涨了。



因此,投资者如果掌握并善于借助这一房价上涨轮动效应,那么投资房产的收益一定会更高。





第21节:四大高招用足优惠,提高投资收益





1?6四大高招用足优惠,提高投资收益



房地产投资是大宗投资,这类投资相关费用往往较高。因此,投资房产要多渠道地多策略地节约投资成本,从而增加投资收益。而充分利用房产开发商的优惠政策,是提高房产投资收益的一个立竿见影的渠道。



送月供:投资收益前移化



对于按揭购房者来说,在刚交完首付款之后的头一两年里,常常为每月几千元的月供所困扰。针对这一现象,精明的开发商推出了“买房送月供”的促销优惠活动。其一般的做法是:针对某一个楼盘的面积不等(从100平方米以下的小户型到200平方米以上的楼中楼)的前二三十套商品房开展活动,凡在开发商规定的认购期限内,签订购房协议,开发商就以按揭的成数和规定的按揭贷款年限计算月供,在购房的第一年或是前两年内为购房者缴纳一定的月供款。为了鼓励投资者购买面积较大的商品房,开发商一般会规定一个购房者需自付的统一月供数额;如此,购买商品房的面积越大,可享受的月供优惠就越多。宋女士在上海看准了一次买房送月供的好机会,购买了一套120平方米的房子,每平方米是1?2万元,总房价是144万元。开发商按七成、25年的住房按揭贷款(当时的住房贷款年利率5?31%)计算月供,每月的月供款为6076?15元。开发商不管购房者的每月供楼多少金额,均统一扣减一个3000元的月供基数,其余的月供由开发商来支付,赠送月供的期限为1年。如此计算,开发商每月替宋女士支付3076?15元的月供,1年下来,房屋还没有出售,宋女士已提前实现了投资收益36913?8元。



负风险:投资收益明确化



投资伴随着风险,投资房产也有风险。因此,有许多人惧怕风险而不敢涉足房市。针对这一心理,个别开发商在为投资者承担风险方面做足了文章。开发商提出:凡是在规定的时间内签订购房合同,在交房时,购房者若对所购房屋或是价格有异议的,可在交房后的一个月内,由某房地产经纪有限公司负责按合同价的百分之百以上的价格代理销售。代理销售不成的,由该经纪公司按该价格购回。



关于回购价格,一般是根据期房开盘与交付使用的预计时间间隔来计算的,例如楼盘开盘与交付使用时间间隔为1年左右,那么开发商就会按目前约8%的社会资金利润率,将回购价格定为108%。如此,购房者不仅是零风险,还是负风险。这种包赚不赔的事,投资者拍手称好。王女士在南京按每平方米为3500元的价格购买了一套面积为160平米的期房。1年3个月后,房屋交付使用,王女士对房屋的质量不满意,要求开发商按合同规定的110%的价格代销,最后由开发商指定的房地产经纪有限公司按110%的价格回购。就这样一回购,共投资56万元的王女士,在1年之后就获得了10%的投资收益5?6万元。



打折扣:投资收益增值化



一个正常的楼盘项目,利润空间一般在3%—20%之间,这个空间是置业者获得房产价格折扣的基础。



获得打折的时机有五个:一是团购打折,因为团购能一下出手多套商品房,开发商为此节约了不少的售楼费用,因此会有一个可观的折数,这个折数一般会在1?5%—3%之间。



二是开盘打折,为了吸引购买和扩大宣传效应,开发商一般会在开盘时,对期房作出让利,让利的幅度约在10%以内;或是对一个期房楼盘的最初几位购房者(比如前10位)进行折扣让利。另外,对于开盘当日认购的,也可享受一定的折扣(比如1%)。



三是熟客打折。一些开发商规定,凡是已经购买过该开发商开发的楼盘者,再次购房时可享受房价折扣。



四是尾房打折。购买尾房能让开发商尽快回收资金、解决久售不出的困扰,因此会有一定的让利折扣。



五是提供信息打折。一些开发商为了了解购房者的意愿和购房偏好,会出一些调查问卷,搜集客户的真实信息,以求下次能更有针对性地开发楼盘、定位客户。因此,对于认真填写调查问卷的购房者,开发商会给一定的折扣。



另外,还有一些开发商对于能提供潜在购房者(能提供近期有购房意向的人的姓名和联系方式等信息)的购房者,也进行一定的折扣。这种折扣一般是1%—2%之间。有时,这几项折扣可同时享受。曾女士对于折扣购房很有偏好,她去年在广州觅到了可同时享受几项折扣的楼盘。她是开发商的老客户,该项折扣1%;她又是期房开盘当日第三位签订购房协议的,享受折扣2%;同时,她又为开发商提供了一个潜在的购房者,也得折扣1%。三项折扣合计为4%。如此,一套总房价663000元的期房,节约了26520元的购买成本,等于直接增加了期房投资收益26520元。



获奖励:投资收益变相化



获得开发商的各种奖励,也就是变相的投资获利。在不少地方的房交会上或是楼花开盘之时,一些开发商为了取得宣传效果,扩大售房业绩,会对购房者进行各种类型的奖励。比如,对于前10位签订购房协议者,奖励全程免费的海外旅游,对于第10—20位购房者,奖励国内旅?。对于当场交订金者,获赠近万元的家用电器,或是免缴3年的物业管理费。家居厦门的房产投资者林小姐,对于旅游有极大的兴趣。因此,去年10月份,她特意选择了有赠送海外旅游的楼盘进行投资。她是第一位签订购房协议的,因此130平方米、总房价585000元的期房,开发商赠送了2万元的海外旅游费用。同时,她当场交付订金,也获得了免交2年物业管理费的好处。按同类的住宅小区计算,两年的物业管理费约为9000元。两项合计,林小姐共获得了2?9万元的赠送。这就等于变相增加了林小姐的房产投资收益2?9万元,挺划算的。1?7二手房——房产投资新贵1?7?1二手房投资优势凸显



购买房产有两种选择,一是新房,二是二手房。如果你购买房产是以居住为主,由于你可能不喜欢别人住过的房子,你可以优先选择新房。但如果你购买房产,是为了投资(一方面是为了享受房价上涨带来的收益;另一方面在出售之前还可以出租收取租金),那么二手房是个不错的选择。你关心的是所投资的房产能够给你带来更多、更稳定的收益。所以,许多房产投资的赢家都钟情于投资二手房。因为,二手房在投资中具有一手房不可比拟的优势。1?谁买二手房



近年来,随着各地城市化进程的加快,城市房屋租赁、买卖等一系列阶梯式的住房消费。从目前二手房供求状况来看,二手房的需求人群主要为农村入住城市人口、城市外来打工族、部分学生、其他流动人员以及没有经济实力购买新房、大房的居民。同时,城市人口老龄化的到来,一些老年人因各种主、客观原因会逐渐与儿女分居,因此他们也构成了二手房需求人群。另一方面,目前中国人的居住条件还不是很好,经济水平提高后,居民改善生活的最有效方式就是改善居住条件。这两方面因素的共同作用,以及房产投资的时尚,共同打造了目前全国火暴的二手房市场。专家预测说,国内二手房市场还将持续20年的繁荣时期。





第22节:二手房的投资点(1)





2?二手房的投资点



(1)总价较低,流动性好,适合投资



投资房产也要考虑风险性。二手房由于面积较小、建成年份较早、户型不符合现代人居住要求等原因,它的总房价总是比新房低。而且绝大部分的二手房都可以直接居住,可以免除十万元以上的装修费用。所以,投资二手房的风险要比投资新房低。



你所购买的房产要拿来投资的,不是拿来居住的,所以你投资房产一定要注意流动性。一方面,绝大部分的二手房,所处的地段很好,都是城市的中心,住行都较为方便,所以市场需求一直很旺盛。另一方面,目前,我国虽然经济发展速度很快,但不可否认的是,绝大部分的人还不是很富有。对绝大部分的人来说,购买房产永远都是他们生活中开支最大,也是最慎重的大事。不要说在经济不发达的城市,就是在经济发展很好的京、沪、穗、深四个城市,需求低房价的人群仍然是最多的。因此,旺盛的需求造就了二手房极高的流动性。



总投资较低决定的风险低、需求旺盛决定的流动性强,造就了二手房极高的投资价值。



(2)出租客源充分,租金稳定从而投资收益稳定



投资房产的收益来自两个方面,一方面是为了享受房价上涨带来的收益,另一方面是出售之前可以出租收取租金。而二手房极具魅力的地方是已经处在市中心或是中心城区、中央商务区,而这些地方正是租房需求最旺的地方。因为租房需求最大的人群是在本地没有固定家庭的年轻人,他们对租房的要求必然是经济、实用、交通方便;相比之下,他们对房屋的户型、环境、面积并不太在意。在这种情况下,功能性强、面积小、租金低的二手房必然是租房人群的首选。如此,你投资的二手房在出售之前,就能获得稳定的租金收入,从而能获得稳定的投资收益。



据上海房屋租赁指数办公室提供的统计数据显示,整个2007年上海住房租赁市场保持高位运行,租金处于上扬态势。由于学生、外来务工人员,以及本地因动迁引发的过渡房需求为售后公房提供了强劲的推动力,全年售后公房租金平均涨幅近18%。尽管豪宅的身价远超过普通住宅数倍甚至数十倍,但其租金年化收益率却远低于普通住宅。2007年上海售后公房租金最高涨幅近18%,而高档房租金年涨幅只有约10%,两者相差8个百分点,涨幅差距很大。可见,作为普遍住房的二手房,其租金的增长性远比高档的新房要好得多,投资优势可见一斑。



新房与二手房出租收益比较表



房别



项目新房二手房购房总价100万元60万元装修费用大装修,花费20万元小整理,花费3万元总投资金额120万元63万元出租效率因面积大,地理位置较偏,租房需求弱小,平均每年有2个月空置因面积小,地理位置好,租房需求旺盛,每个月都满租年租金月租金5000元×10个月=5万元3200元×12个月=3?84万元投资收益率(5÷120)×100%=4?2%(3?84÷63)×100%=6%1?7?2二手房投资三要点





第23节:二手房的投资点(2)





1?二手房现有状态



二手房多以“小”、“旧”存在。目前,二手房紧俏产品主要集中在由20年前的老工房转化为10年的、介于新旧之间的早期商品房。10年房龄的房子投资优势凸显。一是单价相对较低,从目前市场看来,大多的二手房售价在每平方米6000元至8000元,贵的一般也不超过10000元。二是房型紧凑,20世纪90年代初期、中期建造的商品房,房型紧凑,面积不大,公摊面积小,利用率高;且外观相对较新,是较佳的投资品种。



2?怎样投资不吃亏



(1)四个方面必看



投资二手房的第一项功课就是多看。房产投资,作为个人的一项大投资,要看(考察和考虑)的方面较多。但其中有四个方面是必看的。



①足够的人看:要看房子所处地段是否有足够的人气,人气旺了,住房需求也旺。好地段、热闹中心区的二手房有良好的升值潜力,能保证日后良好的投资收益。



②环境和市政两配套:要看房子所在地是否有良好的环境和市政配套。二手房大多处于有一定年头的小区里,小区里的会所虽很成熟,但不一定很完善,要选择在那些市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区里投资二手房。同时,还要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、垃圾转运站等不良环境,小区的安全保卫、卫生清洁,以及房屋本身的配套设施等也是考察的重要内容。



③交通是否便利:是看二手房是否处在交通发达的地方,周边最好要有停车场或是小区里就有停车位;要注意避开高架桥的阻隔,这样居住和生活都很方便。



④设计能否改造:是看户型设计是否比较科学,若是有不佳之处,是否能稍作改造提升其价值。



(2)横向纵向比较



另外,在考察多处二手房后,还要善于比较。比较分纵向比较与横向比较。



①横向比较:评估投资,回报率。横向比较,就是与同地段的房子做比较,看有没有利润空间和优势。对同一供需圈内规模相当的二手房,必须对其价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修档次、是否存在拆迁可能、配套设施是否成熟等方面,进行一个细致、周全的比较,在此基础上评估各个目标二手房的投资回报率,择优而投资。



②纵向比较:看涨的空间,就是与前几年的房价做比较,结合这个地段的历史房价情况和发展前景,看看涨价或是跌价的空间有多大。



3?要根据资金来选择二手房



对于资金雄厚的投资者来说,重点要考虑上述的“多看多比较”中的要点。而对于投资资金较小的个人投资者,必定要考虑可供投资的资金数量。(1)资金量小者:则是30—40平方米,前期可先选择小户型的二手房,如一室或两室户,面积小的二手房占用资金不大,出租灵活,其租金收入较高且稳定。(2)资金较多,可买两居室:投资二手房是以收取租金为主要目的,那么建筑面积在30—40平方米的一室户最受青睐,因为小面积带来的是租金小、且不用合租的优势,很受外来人群欢迎。如果投资二手房是以出售获取价差收入,那么两户室就更佳,因为需求者多是小两口、三口之家或是儿女购给父母居住的,这类人群追求的就是便利与实惠。



4?在拍卖行里淘金,购买抵债房产



由于多种原因,拍卖行里总是会拍卖一些抵债房产。这些抵债房产具有较高的投资价值。例如,几年前的海南,银行等单位为加快处理原先的抵债房产,纷纷通过委手拍卖的形式来处置房产。许多不错的房产被以低价拍卖,有些房产的拍卖价格低至附近的现房或是期房的50%。显然,从拍卖行中拍得这样的二手房,极富投资价值。



现在,由于到拍卖行里淘金的投资形式已众所周知,所以当前从拍卖行中取得二手房的获利空间已经没有以前那么大了,但依然有利可图。因为,作为拍卖方的法院是急于把房子出售以获取现金的,而不会太在意拍卖价格是否过低。通常来说,法院处置的拍卖房是评估价的80%(而法院委托的评估,一般较为正规和保守),在扣除竞拍的各项费用后,与周围同等档次的二手房价格相比,至少也会有10%的利润空间。





第24节:五点成功经验,打造二手房投资赢家(1)





1?7?3五点成功经验,打造二手房投资赢家



二手房市场虽是淘金的绝好地方,但二手房投资也不是一项包赚不赔的生意。要想成为二手房投资的赢家,则必须了解如下五点二手房投资的制胜经验。



1?提升价值:内外美化王丽娟有一套地段和楼层都好的二手房,准备以25万元的价格出售,但购房者来考察之后,都要求降价。但王女士坚持认为这个价格不高且值,不肯降价。因此,半年来看房的人也有一打多,但就是没有成交。后来,王女士请教好友,问题出在哪里。好友实地考察了那套房子,发现问题在于“衣装”不到位。



原来,王女士只对房屋进行了内部的“美容”,而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差,给购房者一个楼房居住者素质不高、邻里环境不好的感觉。在好友的建议之下,她将灰暗肮脏的楼梯楼道的四壁刷白,更换缺损的单元楼防盗门,将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后,将对外装修所花费的6000元加在房价上,打出26万元的售价。结果不过半月,王女士就轻易地将房屋卖出了,还比原来多赚了4000元。因此,不管二手房所处的地段再“黄金”,楼层户型再好,但毕竟是二手房,要想让“半老徐娘”再现风姿,必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外,也要关注二手房的外在环境。



此外,还要在“健康住宅”上下一番工夫。近年来,人们对健康住宅越来越重视和追求。因此,在对二手房进行出售前的美化时,不妨在健康方面做点文章,关注细节上的设计完美化,如对地漏进行科学设置,对窗户进行改造保持空气的洁净等,让“健康住宅”得以充分体现,提升二手房价值。



2?节省税费:由“购”改“换”



在税务部门工作的章小姐,因熟悉税法,于是她的二手房交易,不是用买卖,而是用交换。以前,章小姐和叶小姐是同事,但税务局分为国税和地税后,章小姐分配在地税局,叶小姐则分配到国税局。工作单位和上班地点的改变,使两人居住地都远离单位。叶小姐居住地离地税局近,但离上班的国税局远;而章小姐则住在国税局附近,而远离上班的地税局。由于上班路远不便,她们都产生了卖掉现住的房产,在单位附近购房居住的想法。



有一天,两人碰面时聊到购房一事,一拍即合,达成了换房意愿;后经一番评估,两人的住房现值大约都在30万元左右,不久她们就去房管所变更了房产证。根据税法规定,城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;相互交换房屋,以房屋的价格差价征收契税,交换价格相等时,免征契税。如果她俩不是换房,而是各自卖掉现有的房产后再购买,就要按购房价款缴纳3%—5%的契税。但如此一换,两人都节省了1?5万元的契税。



因此,二手房交易别忘了“交换”这一招。而且,交换住房不仅限制在双方交易的范围内,也可巧用在三方交易中。例如,A想卖掉城西的公有住房而想在城东买套二手房,而B在城东正有一套公有住房要出售,C正想购买A在城西的住房。如果以买卖方式来实现各自的目的,那么就要缴纳2次的契税。但如果用交换的方式,A和B之间先交换房产,只要补缴少量的价差部分的契税;C再向B购买城西的房产,此时要缴纳契税,这其中就节约了一笔不少的契税。



3?长线投资:关注三类房



五年前是全职太太的王女士,现在是一位成功的保险营销员。在五年多的保险营销生涯的打拼中,她赚取了“第一桶金”,积累了一定的财力。从2004年开始,她开始到上海、厦门等地去投资二手房,赚满了“第二桶金”。据她透露:投资三类二手房,升值潜力大。



(1)城市商务区旁边的二房手。原因是这些区块是企事业单位密集的地方,不仅租房需求大,租金也高。如果能对房屋进行一番有品位的特色装修,迎合经理人的住房需求,则投资回报率更高。



(2)发展潜力大的新区二手房。一些有发展潜力的新区,一两年后,居住人气必然会旺起来,这对于出租和再次转手都留下了较大的投资回报空间。





第25节:五点成功经验,打造二手房投资赢家(2)





(3)名校附近的二手房。由于社会对教育投资的加大,名校(包括小学、中学、大学)就读人数的增加和名校学生家庭的趋向富有,以及名校的有限教育资源,造就了名校附近的二手房的出租率高、转手的容易且升值空间大的现状,投资回报潜力极大。



4?短期投资:期房(交易类似于二手房)是首选



在银行专事服务房地产开发公司的客户经理王小姐,这一两年来赚饱了。一年近10万元的工资性收入反倒成为她的副业收入,她的大块收入来自于期房投资。由于她服务于房地产公司,近水楼台先得月,每次新楼盘预售,她都能预订到最有升值潜力的商品房。这样,她只要支付数额不多的首期款,就取得期房转让的权利。由于期房转手的手续简便(只要到开发商处变更一下购房者姓名),购买者不需要办理房产的过户手续,从而能省下契税、交易手续费等一大笔开支,因而期房二手房交易火暴,而且转手更为容易,投资数额也不高,但投资回报率却极高。



去年,王小姐投资一套期房,只交了5万元的首付款,不过2个月,就出手转让了,购买者给了小王7万元,小王净赚2万元。据此计算,投资回报率高达240%。不过,有些地方目前已开始执行“期房限转”的政策,因此短期投资者应抓紧搭乘“末班车”,在还没有出台“对期房进行限制转让”政策的省市投资期房,赚取期房的最后“一桶金”。当然,目前许多开发商巧妙地避开“期房限转”的规定,采取的发售“VIP会员卡”的形式预订期房,这种换汤不换药的形式,依然延续了期房投资赚钱的路子。5?要会粗略评估把准价格脉



2007年6月份,在某公司任经理的乐先生,割掉股票,凑足了35万元购买了一套二手房,想做短期投资,在半年内就出手。结果过去一年多了,他还是没有卖出房屋,因为开价38万元太高了。乐先生很困惑,股票割肉,投资了35万元,期限快18个月了,怎么连3万元都赚不到。但据乐先生所知,和他一样购买那栋楼房房屋的投资者都能赚到3万元。后经业内人士分析,原因是他购买房屋时没有做好房价的估算事宜,被人多宰了1?5万元,因此他出于赚3万元的想法而开价38万元就过高了。所以,投资二手房,不管是卖者还是买者,对二手房的价格都要心里有数。因此,对二手房价的评估要有个了解。据在房地产评估机构工作的王先生介绍,对二手房价格的评估有市场比较法、收益法、成本法。目前,最为常用的是市场比较法。采用市场比较法,首先要挑选三个以上的与欲交易房产在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例;其次,要确定修正因素,修正因素包括小区环境、景观、公共配套设施的完备程度、城市规划限制等十多项因素。然后,将这些实例与所要评估的二手房进行对照比较,并就具体情况作出适当的修正,以此估算所评估二手房的客观合理的价格。据业内人士介绍,二手房价格的评估中要特别关注几个最为重要的因素:首先是所要评估房产的位置、地段;其次是房产使用年限与小区管理及配套设施;第三是房产的户型和朝向。



另外,有些投资者自己不会估算,干脆花钱请估价师。此种情况下,要注意的一点是:不同的估价师对同宗物业的估价结果可能存在5%的误差。据国外的一些研究机构的调查结果表明,在操作中,这种误差甚至超过了5%。因此,在买卖二手房时,要充分考虑这一误差。否则,就会影响二手房的收益水平和投资预期收益目标。





第26节:商铺投资——一铺养三代(1)





1?8商铺投资——一铺养三代



我国很早就流传着“一铺养三代”的说法。可见,商铺(商业地产)投资是房产投资中不可或缺的重要方面。如果将投资分为“金、银、铜、铁”四个档次,很多投资人都把商铺投资列为“金”。多年以前,在商铺投资概念还未全面普及时,悄悄投资商铺而持有商铺原始股的投资者,取得了“驴打滚”式令人咋舌的极高回报率。的确,商铺是一个好东西,好商铺收益率稳定,不会因房龄增长而降低其投资价格,好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值,商铺通常比住宅高出5个百分点的回报率。



但商铺投资与一般的商品房投资有着较大的区别。商铺的投资,资金量往往较商品房起点要高,价格也要贵。商铺虽是一项较好的长期投资项目,但目前投资商铺,要谨慎。因为在许多已经形成商业区的闹市地段,商铺的价格早已提前透支。



投资商铺成功的因素很多,以下三点是成功投资商铺的良策。



关注三类地域商铺,赢取投资先机



在商铺投资中,把握投资先机是很重要的。要使你的投资先于别人,赢取投资先机,你可以选择国家级、省级开发新区、政府办公新迁地域和城市副商圈区域。



1?关注于开发区、商铺。经济发达地区和国家级开发新区,一旦规划定型并正式启动后,资金的来源有基本的保障。随着当地政府和国家资本的注入,其他集团资本、企业资本和私人资本也因看好这个新区的发展前景,而纷纷抢滩登陆,由此推动这个新区的高速、稳健发展。如果先期投资这些区域的商铺,你就以较低的价格,购买到今后必然形成的旺铺,获取高额利润。



2?利用政府动迁购买门面获利。利用政府动迁,抢占投资先机,也是投资商铺的一大策略。最近几年,由于城市区域不断扩大,不少地方政府都忙着动迁到新区。政府的动迁,是购买门面获利的最佳时机。在我国社会运行中,一切社会活动都是以政治为轴心展开的。政治中心的转移,带来了经济中心的转移,商业中心的转移,文化中心的转移。而政治中心、经济中心、文化中心的转移,又带来了社会关系的转移,社会人口的转移,社会资源的转移。所以,我国一个城市的繁华经济区域,特别是中小城市,往往都团聚在地方党委、政府所在地周围区域。只要我们稍作观察与比较,就会发现,一个原本繁华的商业区,在首脑机关动迁后,不到几年时间,这个商业区就慢慢萧条起来,显得没有些许生机与活力。而原本荒凉的地方,在首脑机关安营扎寨后不到几年时间,这个地区就慢慢地高楼多了,马路宽了,商店多了,街道亮了,人流密了,一派繁荣景象。因此,利用政府动迁购买商铺,具有较大升值潜力。



城市商铺中,除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈,还有正在发展壮大的城市副商圈。这一类型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区,拥有足够的消费体量,并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展,处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持,在远景规划、政策导向上拥有明显的优势,也值得关注。



另外,选择中心城市的边缘地域投资商铺,也是一个不错的思路。随着社会经济的发展,中心城市的功能往往要对外扩散和扩张。而这种扩张往往是循序渐进的,由里到外的。因此,选准地段,进行门面投资,做长线,也是能够获利的。



预测及评估投资价值,认真估算赢利空间



如果你的投资商铺的行动迟了,那么就必须要认真估算赢利空间。特别是想投资已经形成商业区的闹市中的旺铺,市场调查就更为重要,投资价值的评估和赢利空间的估算要特别仔细。比如:旺铺购买成本及税费支出与出租收入之间的赢利空间有多大,比长期国债投资收入高多少,比银行贷款利率高多少。



如果投资净利润低于国债投资的净利润,那么,还不如拿这笔钱去购买长期国债,这样既省时、省心、省力,又安全、无名义收益的风险。如果投资净利润低于银行贷款利率,这说明商铺投资是不成功的,是没有赚到钱的,可以考虑进行另外的投资。



在评估商铺的投资价值时,可重点关注如下几个方面:



1?关注开发商业绩和市场评价。在投资返租式商铺时,投资者的风险取决于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力,所以选择有实力的开发商是关键。此时,应该充分了解开发商以前所开发项目的业绩及市场评价;如果开发商开发项目多且保留了其开发项目中的大多数商业面积时,则可以确认开发商比较有经济实力,能做到以出租为主,其承诺的投资回报就会比较有保障。





第27节:商铺投资——一铺养三代(2)





2?关注商业运营机构的管理能力。专业的商业运营机构进驻商业物业以后,可以保证投资者实现投资回报。开发商将商业物业委托商业管理公司全权经营,而商业管理方再依靠商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理。



3?评估消费群体。要估算消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的影响程度。在投资商业地产中,“人”,也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人,他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的。



4?关注交通、人气。交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。现代社会交通是城市的动脉,便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常重要的作用,便捷、发达的交通能够输送大量的客流,从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜力。



谨慎投资三种商铺



1?只重销售,后期经营被忽视的商铺。与国外大多商业地产项目只租不售不同,目前在我国开发的商业地产项目多数采取出售产权然后包租几年的经营方式。这与众多投资商的资金压力密切相关,与商铺买家风险意识不足也直接相关。正因如此,开发商的目光一般都聚焦在商铺的销售上,许多开发商对项目前期的包装、宣传非常重视,对后期经营管理则不太重视。经常出现开发商功成身退,投资人被深度套牢,甚至开发商自己都无法全身而退的现象。



2?售价过高,透支未来的商铺。在惯例上,一般用商铺的年租金和投资总额计算这个商铺的年收益率,也就是说,租金状况和售价应该是直接挂钩的,然而事实上,有些商业项目的售价已过高,租金根本难以支撑。如果投资者以高价购买了商铺,那必然要求高租金,就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下,租金和售价就更容易脱节,因为开发商承诺了若干年的固定回报,掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价,有时还造成不断涨价的假象,使原本就不够理性的投资者越发头脑发热,陷入投资陷阱。



3?前期工作乏力的商铺。一个商业地产的立项是要做好前期的研究性工作的,这是确保商业地产开发成功的一个必要性工作。但由于种种原因,立项之初大多开发商不愿意请专业公司介入,就市场定位、商业规模、平面布局、进出通道、楼层高度、楼层数量、电梯等配合设计院进行规划和设计;或是忽略了时间介入的问题,待房子造好再来规划,为时已晚。事实也证明,许多没有聘请专业公司,介入时间不佳的商业地产,其销售与人气就逊色许多。



三种没有地理优势的商铺不能投资



另外,据商铺投资人介绍,有三种没有地理优势的商铺不能投资。



1?宽街铺面。所谓“宽街无闹市,闹市无宽街”,马路宽阔的街道,因为是交通干道,其人气不易聚集,即使聚集,也只是一侧的人流,另一侧的人流因为有道路阻挡,需要等候红绿灯然后穿过宽阔的马路方可过来,这并不符合逛街人图方便的心理。而越是人行道狭窄、马路不宽的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓。



2?U字形底部的街铺。例如北京市崇文区有一个叫大都会街,这个街正好与前门商业街和崇文门外大街形成一个U字形结构。而U字形的进端,前门商业街和崇文门外大街已经是两个消费够热的成熟商业区,知名度高、客流量大,大都会街处在尴尬的U字形底部,定位又与前门和崇文门商业区的风格相同,很难将那两大区域同类型固定客流引入,因此,这样的街铺不宜投资。



3?长街铺面。商业街可以是一条街,也可以是一条主街多条副街,但一个原则就是长度不能太长。据经验判断,旺铺的街道最长不能超过1000米,超过1000米,从消费习惯上讲,消费者就可能产生疲劳、厌倦、不耐烦的感觉,这时客人的购买欲望是非常低的,这样的铺面极易形成有铺无商的“瘫铺”。1?9车库(车位)——投资新机遇





第28节:投资车库正当时(1)





投资车库正当时



随着我国2006年3月份对小排量汽车的“限小”令的废除,汽车价格区间的下移,越来越多普通收入的人开始加入汽车购买者的行列。私家车数量正乘着消费升级的春风,在猛增。早在2006年11月份召开的第五届中国汽车产业发展高峰年会上,交通部就宣布,2005年我国民用汽车保有量突破3000万辆,达到3160万辆,比2001年增长96%,几乎翻了一番。按照日本民用汽车95%的拥有量来说,日本约有1亿辆私家车,而我国这个数字还仅是日本的1/3,不过仅在2001年这个比例还是1/10,按照这样的势头,我国的私家车购买量可以用爆炸来形容。时至2007年底,全国机动车保有量为159777589辆。私人机动车继续保持增长,全国私人机动车保有量为121571500辆,占机动车总量的76?09%。与2006年相比,增加11965532辆,增长10?92%。其中,私人汽车35337531辆,占汽车保有量的62?03%。私人轿车保有量为15217911辆,占轿车总量的77?73%。



这么多的汽车,特别是私家车的狂增,使“停车难”成为全国性的一个大问题。据权威部门预测,以后“停车难”的问题还会加剧,汽车会越来越多,而车库和车位的增长速度远低于汽车的增长。此外,近几年商品房价格大幅上涨,但车库和车位的价格才微涨。这就为车库或和车位投资,创造了一个史无前例的绝好机会。



投资车库(车位)比投资住宅更合算



停车业是一项低投入、高利润的行业,在小区建设中显得尤为突出。一个停车位约占地30平方米,100平方米的地方可建3个车位,按一个车位一天的收入75元算(5元/小时,每天15小时),一个月100平方米的停车场可收费6750元,而100平方米的住宅一个月的租金是3000—5000元之间。此外,投资车库和车位的成本远低于商品房,如果用来出租的一手商品房在出租之前,还要花费一大笔的装修费用;相比之下,投资车库的成本低,基本不用维护费用,投资收益明显优于商品房。



另外,从升值空间来看,车库和车位的升值空间并不亚于商品房。因为,停车需求与车库和车位的供给矛盾会不断加剧,将来车位肯定是越来越俏,车位行情必然看涨,其价格攀升也就不成问题了。今后如果把房子出租或卖出,附带一个车位也将更具价格优势。



近年投资车库(车位)首选老旧住宅小区



鉴于车库和车位的紧张,在一些新开发的住宅小区或是楼盘里,采取了高车位配比率的做法来提高楼盘的吸引力。许多楼盘的车位配比率都在1∶1以上,也就是每户人家可拥有一个车位,有些楼盘甚至达到了1∶2。这种高车位配比的做法,基本或是超额满足了业主的停车需求,很大程度上稳定了车位价格。



小区车库或是车位的涨幅一般取决于两个因素,一是小区车位的配比量,二是小区的居住人群。高档楼盘的车位购买力肯定优于普通楼盘,而车位配比率低的楼盘涨价可能性自然也大。所以,投资车库或是车位,要选择那些车位的配比量小、居住人群多的小区或是楼盘。



从目前来看,位于市中心的老旧小区的停车位和车库,相对于新楼盘来说比较有投资价格。因为,许多新楼盘的车位转让一般是和住宅搭配着卖,很难单独出售;另外,许多楼盘开发商出于为业主考虑,不希望炒作停车位(车库),并对此做出了种种限制(比如,在销售时规定,业主今后要转让车位的使用权,只能在小区业主之间转让);这些都不利于车库和车位的单独投资运作。而与此不同的是,许多老旧小区,特别是位于市中心的占地空间不多的老式小区,由于停车位(车库)配备比率较低,甚至根本没有车库,因而停车位显得比较抢手,因而更具投资价值。1?10郊区置业,投资居住两相宜



目前,许多人买房或建房不会死心眼地盯住市区,而把目光移至郊区。百姓购房或建房,从繁华的市区逐渐向郊区转移,是颇具眼光的。在郊区置房,不管是投资或是居住都是理想的。





第29节:投资车库正当时(2)





对于投资者来说,郊区住宅成本低,增值潜力大。一般来说,郊区的房价(每平方米)比市区的会相对低几百元到上千元不等,购置一套商品房能省下万把块钱甚至几万元钱。同样的,郊区的地价也大大低于市区,买地自建房者,同样能省下一大笔钱。但置房成本低廉的郊区房,其增值的潜力却很大。因为随着城市的扩张,郊区早晚要变成市区。在经济发展迅速的今天,这种变化相当快。2002年,陈小姐花了18万元在某市较远郊区处买了一块宅基地,而2005年初她就能以48万元的价格出售了,到2007年末这块地的售价涨至80万元。因此,目前成本较为低廉的郊区房,有望在不久的将来成为如今昂贵的市区房。这其中的投资收益不菲。



对于居住者来说,郊区环境优美,空气清新,噪声污染小,有利于身心健康。目前,开发商为了吸引买主,把郊区的住宅区规划得科学合理。由于郊区地价较廉,草地、绿化树、花圃的占地就显得大方、怡人。而且由于远离闹市,空气、噪声污染小,极有利于身心健康。目前四通八达的道路和便利的交通工具,也让郊区居住者没有出门不便的麻烦。因此,郊区对于追求居住环境的人们来说,无疑是理想的选择。1?11低息时代,以租养房



当前,虽然个人住房贷款和住房公积金贷款的利率有所调升,但比起银行其他的商业性贷款,利率还是比较低的;而且从物价指数(CPI)的高增长来看,目前还处于低利率时代。同时,2007年下半年以来,房价高昂的头有所低下,时至2008年房价出现了一定程度的下降。但房租却不走低。这三大利好因素,造就了以租养房的绝好时机。因此,目前有较多资金(足够交纳首期房款)的投资者,就可以采取以租养房(用每月的房租来偿还银行贷款)的方式进行房产投资。当还清银行贷款并收回首付款时,你就赚回了一套房产。



争取以租养房的方式投资房产要注意以下四点。



第一,要确定购哪里的房产。



房屋租赁与房屋买卖对房产的要求是有较大区别的。有些情况下,好卖的房产不一定好租,好租的房产并不一定好卖。因此,想出租给个人居住的房产,不能选在市中心和商业繁华地带,而要选在交通便利、社区环境成熟的地段。但若想出租给生意人办公,则应选择在商务中心区域。



第二,要决定租给哪类人。



不同类型、不同层次的承租人对租房的要求是不同的。因此要对出租的对象要有个大致圈定,以便据此确定所购房屋的类型、房型和面积大小等因素。



第三,装修。



在购得房产、划定出租对象后,就要根据出租对象的共性要求,对房屋进行适当的有针对性的装修。例如,租给蓝领的,就以适用为主;租给白领的,就要有一定的品位和档次,以提高租金。



第四,以租增收要注意隐形支出。2006年7月份,何女士的大儿子考上了大学,这一下给何女士的家庭带来了较大的负担。为了缓解经济拮据的状况,她将市中心的宽大住房以每月4400元的价格租出去,自己再到市郊租个简单点的小住房,月租金才3100元。摊销完税费、中介费等费用,按理说这一租出租入,每月可以给她“开源”个1000元左右。但一年过去了,何女士并没有感觉到家里的经济状况有些改善。后来,一位搞经济的朋友给她算了一笔清楚账,她才恍然大悟,原来自己只算计着表面上的开源,却忽略了因居住郊区而带来的隐形生活支出上升的问题。



居家搬到郊区后,首先一个较大的隐形成本就是交通费用的上升。以前,家住市中心,上班、购物、二儿子上学,由于距离目的地近,都是走路步行去的,交通费用开支很少。而现在远离市中心,何女士夫妇上班、二儿子上学、星期天的进城逛街等,都得乘坐公交车,赶时间时还打的。三人一个月的交通费用就得花去400元。



其次,是日常生活开支增加了。主要表现在生活日用品和一日三餐上。由于何女士租房的郊区生活设施还没有配套齐全,没有大型超市,也没有大型的菜市场,于是在小店铺购买日常生活用品、在小市场买菜,都由于物价更高而每月大约又多支出了200元。





第30节:走出购房误区(1)





这样算一算,何女士在房子上做文章只开源了400元左右,并不是1000元。月增加400元,对于一个家庭来说,当然不会有太大的改善经济状况的效果;而且,还给一家人带来了居住郊区的生活不便和路途劳累。她有点后悔说,自己算是瞎忙一场,白费劲。因此,以租增收要注意一些隐形成本的增加,要注意算清毛利与净利的差别,不要让那些不容易看见的和不引人注意的隐形支出抵消了所增加的房租价差收入,造成开源但并未增收的徒劳。



1?12走出购房误区



当前,有不少的投资者,购房只关注房价的高低,而忽略了应该关注的事项,因此步入了购房误区。而这些误区都将影响所投资房产的售价,从而影响投资收益。所以,必须引起重视,避免步入误区。



只考虑居住环境,不考虑出入方便



一些购房者,只注重小区的居住环境,喜欢选购那些环境优美的商品房。但由于受地价、占地面积等因素的限制,环境优美的住宅小区一般都远离市区;而且这些新开发的住宅小区的交通条件不一定能及时跟上。因此,这就给大人上班、上街采购、小孩上学等居住者的出入带来了不便。长此以往,就会深感不便而产生“厌住”心理。



只争首批购买,不考虑整体销售情况



整个住宅小区或是整幢商品房的销售情况,可以检验这个地点、这种设计是否有市场,是否得到大众的普遍认同。一些购房者心切,没请人参谋参谋,在自我感觉不错的情况下就争先购买,以便选择户型和楼层,后来才发现购买者寥寥无几,空置房多。日后一住,就深感许多不好之处,特别是因房屋的大量空置导致物业管理跟不上。缺少良好物业管理的住宅区或住宅楼,绝不是有舒适的居住环境。



只考虑使用率,不考虑舒适度



许多购房者从经济的角度出发,要求住宅的使用率很高。但一个真正够档次真正会舒适的住宅,并不是使用率越高越好。对内,其要求大厅豪华,走廊、楼梯也必须设计得宽些,阳台也必须足够大;对外,必须留有足够的土地面积来建设配套的公建和服务设施。



只考虑户型,不考虑容积率和绿化率



容积率(建筑面积和占地面积的比率)和绿化率直接涉及居住的舒适度。好的住宅区和商品楼要求容积率低(多层建筑不高于2%,高层建筑不高于5%)、绿化率高(不低于30%),建筑密度低。因此,在选购商品房时,不能只考虑户型的理想与否,还应考虑容积率和绿化率。2?投资基金



2?1投资基金致富的最佳方法



有人说,打开财富之门的秘诀是:运用投资正道,实现保值增值。



投资正道有多条,但对于当今中国的投资市场来说,基金是一个较佳的投资康庄大道。



为什么说基金是较佳的投资正道呢,因为基金投资将财富管理的收益性、流动性和安全性有机地结合起来,而且集中体现了投资正道所要求的理性投资、长期投资、组合投资的三大投资理念。欧美国家的个人投资实践证明:基金是普通个人投资者投资致富的主流形式。



选准优质基金长期持有



什么是投资基金的最佳方法?基金的本质是一个长期投资品种,所以,毫无疑问的,投资基金致富的最佳方法就是选准优质基金长期持有。



为什么要长期持有基金?



因为,长期投资基金无风险或者风险很小,而短期投资基金不仅有风险而且风险很大。以美国股市为例:如果1925年投资1美元在大公司股票上,到2002年,收益是1775美元。在这77年中,包含了多次股市崩溃,但最终的收益依然是1775倍。而同期通货膨胀是10倍。在这77年中,如果考察每一年的盈亏情况,有23年是亏本的,最多一年亏损43?34%,在其余的赢利年份,最赚的年收益是53?99%,亏本的概率接近30%。如果连续投资5年,最亏的年平均收益为-12%,最赚的为24%,亏本的概率接近10%;如果连续投资10年,最亏的年平均收益为-0?9%,最赚的为20%,亏本的概率接近3%;如果连续投资20年,最亏的年平均收益为3?1%,最赚的为17?7%,没有亏损年。





第31节:走出购房误区(2)





由此可见,如果你能做到20年投资,就不会有亏损了。大多数基金是投资股市,股市的特性就是有涨有跌,涨跌很难把握,只有长期投资才能确保达到预期的赢利目的。所以投资基金必须长期持有。但话要说回来,如果你是神仙,能准确地预见到每一次股市的牛熊交替,那么在此期间,你准确地多次卖买基金,那么你的投资收益率会非常高,但一般人却难以做到。既然难以预见股市的涨跌,那么最佳的办法就是省心省事地去长期持有基金。



特别是在大牛市中,长期持有基金的收益绝对要比“几进几出”的短线投资获利更多。因为,“几进几出”的短线做法,很容易错过股市大涨的几个交易日。有人统计过,2006年是大牛市行情,上证综指全年大涨130%,但其实从交易日来看,只有9个交易日是大涨的。这9个交易日,对基金净值的影响程度很大。如果你是选择“几进几出”的短线投资,那么你就很难都享受到“9个交易日”的大涨行情。你只要错过这个大涨的交易日,你的投资收益就明显要低于一直持有基金的投资者。



需要特别指出的是,以价值投资为风格的基金特别适合长期投资。因为价值投资是通过分享公司成长获取收益,而不是通过价格波动获取收益;从长期来看,价值投资风格基金绝对能够为投资者提供确定性较高的稳健收益。



基金定投是长期投资的最佳方式



明白了“投资基金致富的最佳方法就是选准优质基金长期持有”之后,就要明确地知道:基金定期定额投资是长期投资基金的最佳方式。特别是那些平时投资资金数额不大的投资者,更要善于使用基金定投来增长财富。说起基金“定期定投”,许多投资者也不陌生了。“定期定投”指的是每隔一段时间进行一次投资的定期投资计划,类似于银行储蓄的“零存整取”,利用时间复利达到“利滚利”的效果,同时可以化解市场短期波动的风险,它具有投资时点分散、平摊投资成本的优势。



基金定投看似简单,但也要讲究方式方法。



1?不要波段操作。定期定投财富增值的关键优势是发挥复利的作用,复利只有在长期投资时才能有显著的效果,若是因为追求短期利益而做波段操作,那么基金定投降低成本效果就自然大打折扣,所以利用设定目标的方法,强迫自己进行中长期投资才是最有效率的投资法则。



2?要选准适合定投的基金。不是所有的基金都适合定期定投。定期定投的特点是平滑投资成本、降低市场短期波动的风险。如债券型基金和货币市场基金的收益一般较稳定,波动不大,定投没有优势,而股票型基金长期收益相对较高,净值波动较大,更加适合基金定投,其中指数型基金是最适合定投的优良基金品种。



3?要将定投进行到底。基金定投,由于每次投资的金额不大,它的投资威力就在于长时间地多次积累。所以,要确保定投持续有效,不要一时疏忽被动终止定期定投。一般情况下,银行连续3次扣款不成功,定期定额协议会自动终止,投资者如果再想办理定期定额业务,则需要重新到代销柜台办理申请。因此,如果您已经开始定期定投业务,应保证每月用作定投自动扣款的银行账户余额充足。为了确保不终止,建议将每月有资金入账的银行账户(例如工资账户)作为基金定投的扣款账户。同时,还要注意选择扣款日期,最好将扣款日期定在资金入账后的几日内,以防多日后账户资金被其他支出项目占用而终止定投。



4?查看定投情况。基金定投虽然是“长期收效”的投资方式,但是并不代表可以“一劳永逸”,也需要定期查看。定期查看有许多好处,一是能防止在两次扣款不成功时确定第三次扣款成功,使定投持续下去。二是可及时知道所定投基金运作情况和投资效果,以对自己的投资情况做到心中有数,必要时也可以适当调整定投基金的投资组合。2?2长期投资基金的四要点



选择好基金,使长期投资锦上添花





第32节:走出购房误区(3)





选择了好基金等于投资成功了一半,另一半就是时间的等待。在2006年和2007年上半年,疯狂的牛市掩盖不同基金的赢利能力,好像所有的基金收益率差距不会很大。但在2007年5月30日之后,股市的大幅震荡,犹如大浪淘沙,不同基金的收益已在半年时间内的筛选中出现令人惊讶的分化,如果要是时间长达几年、10年、20年,那么这种收益率的分化会有天壤之别。例如,在中国A股市场牛熊交替的2005年、2006年、2007年的三年中,基金竞争的格局已悄然变化,三年中跑得最快的基金——华夏大盘精选三年收益率高达731?79%,年均收益率243?93%;而最慢的股票型基金,三年收益率仅177%,年均收益率59%。由此可见基金收益两极分化的巨大差异。所以,只有选择了优秀的基金才有可能从根本上实现长期投资的价值。也就是说,在“长跑”中胜出的基金,才是好基金。



“长跑健将”注定是那些注重长线投资和价值投资的基金,比如华夏大盘精选、上投中国优势、上投阿尔法、富国天益,等等。从2007年的情况分析来看,今后决定基金业绩差异的一个重要方面,是行业配置。优秀的基金公司在基金的行业配置选择时更加注重。例如2007年,与业绩排名后20名的基金相比,业绩排名前20名的基金对制造业进行了超额配置,占整个股票投资市值的43%,超越市场平均水平0?8%,而后20名的基金对制造业的配置仅为38%。排名前20名的基金对金融保险业的配置为15%,远远少于后20名基金23%的配置比例。而在2007年,从行业指数的走势来看,制造业指数从2007年初以来上涨了178%,而金融保险业指数仅上涨了119%左右,可以看到,对制造业的超配以及对金融保险业的低配都成为优质基金排名靠前的驱动力。



但需要提醒的是,一只基金的短时期(例如一两年内)的业绩,并不能从本质上说明这只基金是好是坏。因为基金短期的业绩,会有很大的变化。例如,仅经历一年时间,2006年业绩增长最好的前10名基金,已经全部被置换;其中,2006年基金业绩排行榜中的冠军景顺长城内需成长,2007年已“沦落”到161名。与此同时,2006年排名第105位和第62位的博时主题和华夏红利,在2007年的排名中分别跃居第3位和第6位。有的基金,在一两年内它的业绩可以逊色于其他基金,但如果在更长的时间里,它的业绩就可能超过其他基金。这是因为每只基金的投资策略是不同的,不同的策略就造成了基金在不同时段的表现。如果你投资基金的时间是5年,那么你应该以5年的时间去评价一只基金业绩的好坏。从基金品种来看,封闭式基金和指数型基金是较佳的长期投资品种。



那么如何综合各时期的表现,来选择一只绩优的基金进行长期投资呢?我在《30岁之前登上财富快车》(中国工人出版社,2008年1月出版)一书的基金章节中有详细的介绍,有兴趣的读者可参阅。



在此补充一些业内人士和基金管理公司总结出的较为实用的选择基金“8要点”,以供参考:



选择基金8要点



要点1:选择优秀的基金公司,买投资总监的基金。在基金公司内部,权力和地位或多或少造成资源倾斜,而大部分基金经理也唯投资总监马首是瞻。另外,优秀的基金经理迟早也会走到投资总监的位置上,所以投资总监一般是优秀的基金经理。



要点2:选择大公司的小盘子基金。选大公司,取其优秀稳定;选小基金,取其灵活可变。



要点3:安全第一。即使你不是长期投资者,但也必须明白:少赚20%不是最重要的,规避风险才是正道,一旦下跌,你需要更多的上涨率来弥补本金亏损。美国基金市场几十年的表现说明,价值类股票型基金在过去几十年中战胜其他类型的基金,其原因在于四个字:止损功能。



要点4:选择策略一致性高的公司。根据上一条的逻辑,策略一致的基金公司更安全。策略一致,意味着旗下基金共享一个不错的研究团队,甚至研究员的工资不低于基金经理。个人的智慧远不如团队。所以,不要买“基金经理一个人孤军奋战”的基金,要买“团队共同作战”的基金。



要点5:在中国,你需要选时。你没必要守着一只基金不放,要跟着市场节奏适当调整。基金组合的调整频率要低于股票投资,一个季度审视并在必要的情况下调整自己的基金组合是比较合适的期限。



要点6:不要轻易放弃你的持有。2007年就是一个很好的例子,2007年初业绩排在后1/5的基金,在数月之后却大放异彩,因为市场风格和热点总是在不断轮换。



要点7:拒绝分红。分红、拆分后的基金普遍没追上大部队,主动避开玩营销把戏的基金。



要点8:牛市和熊市实施不同的操作风格。只要你确定处于牛市,就可选择交易型的基金经理,或者直接投资指数基金。但在牛市中表现好的基金并不一定会同样赢得熊市,熊市更青睐价值投资型基金。当然,最好的方式就是在熊市里定期定额买基金。





第33节:购买基金12法则(1)





购买基金12法则



法则1:买基金是为了实现已有财富的长期稳定增值,所以理财首先要考虑的不是能挣多少钱,而是可能亏多少钱。



法则2:长期投资能大大降低投资基金亏损的概率。



法则3:选基金是件严肃的事,需要付出时间和精力,至少要舍得花买件衣服的时间来考虑。



法则4:成立时间久、值得信赖的基金公司推出的长期业绩稳定优异、经历牛熊市考验的基金更值得购买。



法则5:要选择适合自己风险偏好的基金,如风险厌恶者可选择保本基金,追求高风险高收益者可选择股票型或积极配置型基金。



法则6:要看大势买基金,在牛市中适合购买股票型基金,在震荡市中适合购买平衡型基金,在熊市中适合购买债券型基金或货币市场基金。



法则7:基金规模是挑选基金的重要考量因素,基金不是规模越大越好,最好买规模适度的基金。实践也证明,规模适度的基金赢利能力总是处于中上水平。



法则8:晨星基金排行榜是选择基金的不错参考,晨星一年期和二年期评级均为“★★★★★”或“★★★★”的基金值得优先考虑。



法则9:就收益性和风险性的综合考察而言,晨星最近1周、最近1个月、最近3个月、最近6个月、最近1年、最近2年、今年以来总回报率均排在前列,且最近1年夏普比率高、最近1年波动幅度低、最近1年晨星风险系数低的基金,值得优先考虑。



法则10:买基金要应用反向思维。当街边的小贩都开始谈论基金、银行开始排长队申购基金、券商营业部人满为患时,可能就是应该考虑离场的时候;如果“远离毒品,远离股市”开始成为口头禅、券商营业部门可罗雀时,可能就是投资的最佳时机。



法则11:对普通老百姓而言,投资基金要给自己制定止盈点和止损点,要像贯彻法则一样执行止盈和止损。在赢利达到止盈点时,即使后市还能上涨,也要坚决赎回;在损失达到止损点时,即使后市可能反弹,也要坚决割肉。



法则12:对于工薪阶层,在市场震荡向上时,定期定额投资是一种聚沙成塔,平摊风险的良好投资方式。



另外,不要简单地把基金的长期投资理解为仅是某只基金的长期投资。长期投资需要各种不同类型基金的投资组合。在投资的过程中,也需要视风险情况在不同类型基金中进行基金转换操作,以获取更高的投资收益和避免投资收益的流失。



选好入市时机,增值你的长期投资效果



对于基金定期定额投资来说,入市时间的影响可以忽略不计的。但对于一次性的基金投资来说,入市时机就有较大的影响。而且,我们所说的长期投资是多少年(原则上将五年以上视为长期投资),如果是长达二三十年,那么根本可以不谈入市时机的问题。但我们目前中国的大众投资基金的现实是,许多投资者将两三年的投资视为长期。如果我们面对的是一个股市黄金十年,那么无疑4000点和6000点入市差别将在10年后缩小到微不足道的程度,但是对于一个假如只有两年疯狂的牛市来说,差别就大得多。而通常来说,一轮大牛市的时间大约是在17—24个月。针对这种现状,我不得不很负责地说,尽管是长期投资,你也应选好入市时机。因为是长达数十个、上百个月的投资时间,你不必去抢早一两个月。因为不选择入市时机的抢早投资,会有损于你的投资增值效果。





第34节:购买基金12法则(2)





选好入市时机,有两层含义。



一是要尽早入市,例如,你要投资基金,在2005年6月份购买与在2006年6月份购买,两者的投资收益率就会相差一两倍。



二是在遵循尽早入市原则的基础上,选好入市的时间点。例如,你打算在2007年上半年投资股票型基金,此时你就不应该“何时想投资基金就何时购买基金”。2007年4月末与2007年6月末投资股票型基金,两个投资时点的收益率会相差很多。例如,蔡正阳打算在2008年1月初(沪综指约5500点)一次性投资基金10万元,此时银行理财专家就告诉他说,投资基金也要选择入市时机,现在不是很好的入市时机,再等等,会有更好的时机。蔡先生听取了银行理财专家的建议,延迟了1个月左右的时间投资基金,于2008年2月初(沪综指约4200点)购买了10万元的基金,仅就这一选择,就避免了15%左右的基金净值下跌的损失。也就是说,选择入市时机,让蔡先生增加15%的投资收益。



2008年初以来,股市大幅下跌至低位(2008年12月沪深300动态市盈率约为12倍)的时候,可采用“分批建仓”的长期投资策略。即用一部分可以长期闲置的资金分批投资,分散买进3只左右的基金,长期持有,一直到市场重新狂热的时候逐渐赎回基金锁定投资收益。基金的回报主要取决于市场行情,而市场行情和风险可用平均市盈率来作个大致的估计。中国股市1996年以来平均市盈率29倍,最低10倍,最高58倍。投资者可以把计划投资偏股型基金的钱分成3份,在平均市盈率跌到25倍左右、20倍左右、15倍左右时分别买进一份。这样是稳妥的基金长期投资策略。



长期投资下,提高基金收益的操作策略



股票型基金(偏股型基金)最受股市的影响,因为它的投资对象为股票。所以,股票型基金的净值走势与股市大盘的趋势大同小异,只是涨跌的程度有所不同而已。所以,长期投资基金并不一定是从开始投资到结束投资中间没有几次的赎买操作,在大盘明显的涨跌趋势中,进行赎买的操作,能提高基金投资收益。正确的操作策略是,在大盘上涨趋势中买入并持有基金,而在大盘下跌趋势中卖出基金,这样就能既享受大盘上涨过程中基金所带来的丰厚收益,又回避了大盘下跌过程中资产受损的风险。



那么,如何判断大盘的上涨趋势和下跌趋势呢?其实,我们只要看股指的中长期均线金叉和死叉来指示买卖即可。具体做法如下:



根据上证综指或深证综指的走势图,可设定移动平均线为20日均线(月线)、60日均线(季线)、120日均线(半年线)、250日均线(年线)。当月线上穿年线时,表明上涨趋势开始形成,这时我们可以用一半的资金买基金;当半年线上穿年线时,表明牛市的上涨趋势确立,这时我们可以全仓介入买基金;当月线下跌穿过季线时,表明下跌趋势开始形成,这时我们可以半仓甚至全仓卖出基金观望;当半年线下跌穿过年线时,表明下跌趋势确立,熊牛来临,这时我们一定要全部赎回基金。根据上述买卖点的判断,虽然我们不能在最低点买入基金,在最高点卖出基金,但是我们是在大趋势相对确认后买入基金和卖出基金,这样就会稳妥而安全地赚钱了。



因此,长期投资基金只适合在上涨趋势中长期投资,而且在上涨趋势中,可以增加基金的投资比例,全仓介入股票型基金。此时,即使因股市波动而短期被套,也会很快解套并大获其利的。而在下跌趋势中,一旦指标发出卖出信号,就要坚决抛出基金而不能抱任何幻想。这样才能真正回避股市下跌的风险,保证资金的安全。直到股市指标发出买入信号时,才能再一次杀入基金市场,重新享受股市上涨带来的丰厚收益。



选择好的退出时机,锁定长期投资收益



选择好的退出时机,也有两层含义。一是不要在牛市中过早地终止投资,例如在这一轮牛市行情中,许多基金投资者在沪综指达到4000点时就赎回了基金,显然是没有很好地把握退出时机,错过了沪综指还增长2000点所带来的收益。二是不要在很明显的熊市来临时,还坚持持有。例如,假设当N年后的沪综指达到10000时,面临着一轮很明显的熊市了,此时你就应该坚决地赎回基金或是将股票型基金转为不受股市影响的债券型基金,锁定投资收益,而不能再顽固地持有;否则,你的投资收益将被熊市无情地吞噬。那种不分时点地长期持有基金的做法是不现实的、也是不明智的。对此,必须有一个明确的认识。





第35节:如何进行基金投资组合(1)





2?3如何进行基金投资组合



正如前文所述的,不要简单地把基金投资理解为仅是某只基金的长期投资。投资基金需要进行各种不同类型基金的投资组合。当然,如果你投资基金的金额很小(例如1万元),就没有太大的必然进行组合投资,因为那样费心费力而投资效果也不一定很好。但如果你投资基金的数额较大(从目前国人的财富状况来看,5万元以上的基金投资可进行组合),就一定要进行投资组合,利用不同类型基金构建一个合理的投资组合,以进一步分散风险,从而去赢取更多、更稳的投资收益。



评估自身的风险承受能力,确定投资目标



投资基金有风险,所以进行基金投资组合的第一步是正确地评估自身的风险承受能力;在此基础上,确定一个包含但不限于收益率等内容的投资目标。评估风险承受能力,包括可投资者的年龄、家庭负担、个人或家庭收入、所投资金占个人金融资产的比例等因素,将其逐个分析,大致评估出自身的风险承受能力。风险承受能力高,可进行风险程度较高但预期收益率也较高的基金投资组合,在投资组合的风格方面可定位为进攻型;相反,风险承受能力低的投资者,应当组合一个风险程度较低的基金投资组合,在投资组合的风格方面可定位为防御型;风险承受能力极低的投资者,可将组合风险定位为绝对收益型。下表是一个开放式基金投资组合风格的范例。



开放式基金投资组合风格说明



进攻型组合防御型组合绝对收益组合基金样本股票型+混合型开放式基金股票型+混合型+债券型开放式基金债券型开放式基金+货币市场基金同业基准偏股型开放式基金收益指数偏股型开放式基金收益指数60%+债券型开放式基金收益指数40%2年期定期存款税后利率确定了风险承受能力之后,就是结合自己投资基金准备实现的目标(例如买房、买车、孩子教育金储备、养老金储备等)和预期的投资收益率,最终选择出准备投资的基金类型和各类型基金准备投入的资金比例。个人的投资目标与风险承受能力往往不一致。例如,你需要借助激进的投资方式,比如买进小盘成长型股票基金获取高收益以实现投资目标,却无法承受在一个季度内亏损20%的风险,就只能要么接受这个风险水平,要么调整投资目标。所以,风险承受能力要与投资目标相匹配。



确定投资组合的类型和大致方向



不同的投资目标和风险承受能力,应有不同的投资组合。也就是说,投资组合要与所投资的基金类型相匹配。例如,陈昂扬想通过基金来实现12%的年收益,那么根据这一投资目标,他应该选择股票型、偏股型或是配置型基金,而绝不应该选择债券型和货币市场基金。不同类型的基金,存在不同的收益水平。下表是各种类型基金的预期收益率。



各种类型基金的预期收益率



基金类型股票型基金积极配置型基金债券型基金货币型基金期望年均收益率10%—25%3%—10%2%— 6%2%— 4%投资收益是由投入本金和收益率共同决定,要实现设定的财务目标,投入的本金和期望的收益率要适当搭配。如果由于风险承受能力较低,选择了收益率较低的基金产品,要实现预定投资目标就要适当增加本金的投入。例如,魏丽清想通过投资30万元的基金,1年后要实现投资收益6万元,拟用这6万元的投资收益来购买一辆私家车。这种情况下,就要求她要投资股票型基金,因为按正常来说,只有股票型基金才能达到20%的年收益。但在目前股市震荡加剧的情况下,股票型基金的风险偏大;而魏女士又是风险厌恶者,所以不愿投资股票型基金。经过考虑,她决定投资配置型基金,但配置型基金的预期年收益率只有10%左右。所以,魏女士要在1年后获取6万元的投资收益,她就得多投资基金,将投资基金的本金增加至60万元。



另外,投资时间也是重要的影响因素。如果投资目标是30年后退休养老,你就可承受较大的收益波动,因为可分散风险的期限较长,即使投资出现亏损,还有时间可以等待基金份额净值的回升。这种情况下,你的组合投资中就可多些股票型基金。如果投资目标为期不远,那么应注重保有已获得的收益,而不要为了赚取更多收益去冒险,那在投资组合中应增加配置型基金、债券基金、货币市场基金的比例,少一些股票型基金。





第36节:如何进行基金投资组合(2)





同时在构建基金组合的过程中要注意两点:一是投资组合中尽量多些不同类型的基金,以降低风险。二是当一个组合中含有两只以上的同类型基金,那么这些基金中要有不同投资标的,以应对股市的板块轮动和完善组合品种。



如果投资者对构建基金组合心中没谱,最简单的解决办法就是参照一些基金公司推出的基金投资组合。目前基金公司推出的基金组合,就是把旗下风格类型迥异的2只以上的基金捆绑销售,比如股票型基金+债券型基金,根据市场环境的不同,提出相应的组合投资比例。例如,早在2007年初泰达荷银推出的业内第一款创新基金组合“安利宝”,就是把旗下4只基金做成一个组合,并且每个季度向持有人提供一次组合中各基金的配置比例建议,持有人可以自行决定是否据此进行投资调整。



构建核心组合



针对每个投资目标,大额投资者应选择3—4只业绩稳定的基金,构建核心组合。核心组合是决定整个基金组合长期表现的主要因素,必须认真对待。



原则上来说,平衡型基金适合作为长期投资目标的核心组合;而短期和中期波动性较大的基金,则比较适合作为短期投资目标的核心组合。作为核心组合中的基金,其业绩较为靠前即可,不必强制性地选择每个类型中的基金状元,这样会破坏组合的合理性和协调性,反而影响组合收益。



在选择核心组合时,要注意所选择的基金公司的规模和管理风格。如果你是求稳的投资者,在核心组合中,不妨增加大规模基金公司所管理的基金。因为基金规模大的基金公司会通过制度来降低人治色彩,通过制度来降低因人员变更所带来的负面影响。而激进的投资者,可在组合中增加小规模基金公司所管理的基金。鉴于规模小,基金管理公司可依据市场来灵活调整股票组合。例如台湾有些很小的基金公司,只有10亿元台币(大约是2亿元人民币)规模的基金,它们可以在3天之内把投票资产从20%加到85%—90%,也可以在一天之内换掉重仓股。投资这样的公司,可获得更激进的收益,但也要承担更大的风险。



但有一点要注意的是,核心组合中的基金数量不宜过多,当发觉基金核心组合不能满意投资目标的需求时,要加大投资金额时,一种可借鉴的简单模式是:保持核心组合中的基金不变,逐渐增加投资金额,而不是增加核心组合中基金的数目。



依据需要调整组合



个人投资者构建好适合自己的基金组合后,需要定期检查和调整自己的组合。由于基金是中长期投资品种,如果没有特殊情况,一年检查和调整一次基金组合即可。在个人投资者每年检查基金组合,发现以下情况时可考虑调整基金组合:



一是投资者的财务情况发生变化,比如近期急需用钱,考虑到其他理财产品提前变现可能会带来收益上的损失,而基金的流动性较好,这个时候就可以暂时赎回部分基金以应对急需。



二是所选择的基金产品在一年内收益率不达标,比如在同类型的基金中排名过于靠后,大幅落后于基准业绩,这样就要掉换为同类型中其他业绩优秀的品种。



三是基金本身可能发生变化,比如基金公司股权更换,经营理念发生变化,基金经理频繁更换,基金契约实质性修改等,当这种基金本身的变化造成投资风格和收益率的改变不符合投资预期时,可调整投资组合。



四是股市行情出现逆转。当股市由熊市转为牛市,此时应增加股票型基金、积极配置型基金的持有比例,以分享牛市的收益。当牛市转为熊市时,则应减少股票型基金、积极配置型基金等高风险品种的配置比例,多选择债券型、保本型基金产品。



2?4封闭式基金是优良的长期投资品种封闭式基金更具长期投资价值



虽然开放式基金与封闭式基金同属基金,但由于一些原因,封闭式基金具有独特的竞争优势,其长期投资价值更为明显。开放式基金与封闭式基金不同的投资价值,主要是由两者不同的投资风格所决定的。封闭式基金规模稳定,不存在短期剧烈申购和赎回的压力,因此不需要经常调仓和准备现金应付赎回,基金经理人可以买长期持有优质的股票,从3—5年来看回报会更好。所以,在欧美等基金投资发达与成熟的国家,封闭式基金的长期投资收益率要明显高于开放式基金。





第37节:如何进行基金投资组合(3)





其实,就我国的基金投资情况来看,绝大部分的封闭式基金的投资收益也明显好于开放式基金。仅从股市震荡加大的2007年来看,封闭式基金的价格增长也好于其他类型的基金。2007年,股票型基金的年收益率为104?56%;偏股型基金的年收益率为107?58%;配置混合基金的年收益率为87?08%;偏债型基金的年收益率为40?77%。而2007年33只封闭式基金价格涨幅都在100%以上,2007年的平均净值增长率为115?98%;其中,年价格增长回报率(不含折价的收益率)最高的是179?08%,最低的也有101?20%(见表1)。从更长的三年时间来看,在目前封闭式基金存在投资股票的仓位在80%以内的政策限制下,三年的净值增长仍然跑赢了许多开放式基金。



2007年封闭式二级市场价格回报率(表1)



基金名称回报率(%)排名基金名称回报率(%)排名基金景宏179?081基金丰和140?3818基金裕隆177?212基金金盛139?5219基金开元174?093基金兴和136?7120基金兴华173?194基金安顺135?2921基金天元171?355基金安信132?6622基金泰和169?086基金普丰131?3323基金银丰165?367基金普惠131?3224续表基金名称回报率(%)排名基金名称回报率(%)排名基金同益163?388基金汉兴127?0625基金久嘉161?009基金科瑞125?7226基金科汇158?5410基金金泰123?8527基金裕阳158?1211基金融鑫122?7128基金通乾154?4612基金景福117?9029基金汉盛153?9413基金汉鼎116?6230基金同盛153?0114基金天华114?1331基金科翔152?8115基金鸿阳108?6732基金鸿飞152?4116基金金鑫101?2033基金裕泽140?6617如果加上封闭式基金固有的折价率(从封闭式基金的特点看,它的高折价给投资者提供了坚实的投资防守垫,也使得封闭式基金可以跑赢开放式基金),那么投资收益就更高。封闭式基金和开放式基金相比,最诱人的投资之处就是高折价率。一般来说,封闭式基金的折价率在15%—35%之间,如果折价率超过了35%,那基本上就到底了;但在2004—2005年期间,我国有些封闭式基金的折价率高达50%,后随着股市的上涨势头有所回落,直至2008年下半年的大跌,许多封闭式基金的折价率又降至30%左右。封闭式基金到期以后,一般会转成开放式基金,那么原有的折价也将一下消除,从而取得相应的收益。



封闭式基金投资策略



从封闭式基金的长期投资来看,应选择一些运作较好、离到期日较远、折价率较高的封基为好;当多只基金的折价率相同,可以挑选到期日更近的封闭式基金;当到期日基本相同的情况下,要选择折价率相对较高的封闭式基金,如果能以较高的折价率买入绩优封基,那长期投资收益是非常可观的。



(一)选择封闭式基金品种的三个指标



在封闭式基金品种的选择上,主要应当考虑三个指标:一是折价率高,二是潜在分红金额较大,三是净值走势较为强劲。从当前来看,潜在分红收益较大的基金有基金金盛、基金科汇、基金久嘉,而基金净值走势较为强劲的有基金泰和、基金裕隆;另外,基金丰和、基金金泰、基金金鑫属于分红对其折价率影响比较大的,以上三类基金值得投资者重点关注。



33只封闭式基金折价率排名表(2008年2月15日的数据)





第38节:如何进行基金投资组合(4)





封闭式基金到期,伴随着“封转开”的投资机会。



“封转开”是指通过证券市场交易的封闭式基金转为可以直接按净值申购和赎回的开放式基金。在这个转换的过程中,由于封闭式基金存在深度折价的特点以及基金净值归一所带来的大量分红预期,导致基金交易价格在“封转开”前后一段时间会有较大波动,由此产生了良好的投资机会。



2007年,共有15只封闭式基金转为开放式基金,在这些基金“封转开”之前,其二级市场交易价格大多都出现了一波上涨行情。例如基金景博,在转为大成创新成长基金过程中,从2007年1月1日到6月11日终止交易的半年时间里,交易价格上涨了51?58%,进行了两次分红,如果计入分红收益,则收益率将达到85%,同期上证综合指数的涨幅为47?13%。如果投资者提前半年对基金景博建仓,将可以获得不菲的收益。



2007年基金“封转开”给投资者创造了精彩的行情,为2008年“封转开”的投资机会创造了一个示范效应。那么如何把握住这种投资机会呢?简单来说,要注意两点。一是要提前介入“封转开”,投资时间一般要在基金停止交易之前的3—6个月。二是要尽量选择折价率比较高的品种,这些品种由于折价程度比较深,所以上升空间更大,而且能够更有效地抵御市场波动。



针对2008当年有6只封闭式基金到期,2008年后有28只封闭式基金到期(见下表),投资封闭式基金应积极关注到期概念基金的投资机会。



2008年、2009年到期的封闭式基金情况一览表



基金简称所属基金公司规模(亿元)到期日基金科讯易方达82008-1-11基金融鑫国投瑞银82008-2-4基金鸿飞宝盈52008-4-14基金汉鼎富国52008-12-31基金科翔易方达82008-12-13基金科汇易方达82008-12-13基金天华银华252009-7-11基金金盛国泰52009-11-30投资到期概念基金,主要看到期年化收益率和基金净值增长潜力。对于此类基金,需要关注的一个量化指标是到期年化收益率。这是根据目前的单位净值和交易价格,再根据到期的时间长短计算的。即假定以目前价格买入,到期的单位净值保持在目前的水平不变,到期以单位净值赎回所获得的收益。此外,还要关注的一个重要因素是,这些封闭式基金的净值表现的平稳和增长潜力。因为距离到期时间很近,这段时期基金的净值走势导致的单位净值的变化将对基金的到期年化收益率产生影响。净值表现好的基金将提高基金的到期收益,净值走势差的基金到期收益率则会下降。对于净值增长潜力我们可参考天相的评级结果。那些获得了五星级评级、四星级评级的即将到期基金是可列作优先投资对象。



(三)基金“封转开”获益原因



基金“封转开”,之所以能获得超越大盘收益的原因,有如下几个方面:



1?封闭式基金的二级市场价格相对于基金净值普遍存在折价,但是当基金“封转开”之后将直接以基金净值进行交易,折价率回归为零。因此在封闭式基金终止交易转为开放式基金之前的一段时间,基金的折价率就已经开始缓慢地向零回归,如基金普润在2006年12月8日的折价率为13?31%,但是6个月后终止交易的时候已经回归至2?78%。因此,在这段时间里投资者不但可以分享基金净值增长的收益,还可以获得由于折价率回归而带来的交易价格上涨。



2?在基金“封转开”之前,大多会选择把已实现收益,以现金分红的形式分配给基金持有人,那么持有人在获得分红收益的同时,还可以享受由于分红预期而推动的封基价格上涨。



3?在深圳证券交易所上市的封基转开放之后一般会转为LOF基金,LOF基金由于具有套利功能,在市场中将受到大量资金追捧,大多会出现溢价,原基金持有人又将受益于这部分涨幅。



参与基金“封转开”的投资也面临着一些风险。例如封基在转开之前会停牌一段时间,一般为1—2个月,在这段时间里投资者是不可以交易的,如果在这段时间内市场出现大幅下跌,投资者又无法操作,由此将面临较大的风险。



(四)关注获起预回报的封基年度分红期间



若是进行短期投资,除可重点关注距离到期日较近的封闭式基金外,关注封基年度分红期间的投资价值也是一个重大策略。因为此时投资可获得超额回报。以2008年初为例,根据海通证券的测算,在保持目前净值不变和折价回复到一个合理水平的情况下,在2008年二三月份分红之前,封闭式基金的超额回报率在0—8%之间。所以,短期投资可根据净值表现、年度可分配收益大小和折价率的动态变化情况,来捕捉封闭式基金的年度分红期间的投资机会。





第39节:指数型基金——笑傲长期投资(1)





2?5指数型基金——笑傲长期投资



许多专家说:如果你不知道买什么股票,那么就去买指数型基金。从这一句流行语中,我们可以看出指数型基金的一个本质。指数型基金属于股票型基金,是试图复制标的指数来实现与指数同步成长的基金品种,它按照某种指数构成的标准购买该指数包含的证券市场中的全部或者一部分证券的基金,其目的在于达到与该指数同样的收益水平。例如,上证综合指数基金的目标在于获取和上海证券交易所综合指数一样的收益,上证综合指数基金就按照上证综合指数的构成和权重购买指数里的股票,相应地,上证综合指数基金的表现就会像上证综合指数一样波动。



在操作手法上,指数型基金属于被动投资,优势在于管理费用低。如果市场处于长期持续上涨行情,被动型基金一般表现较好,可以作为重点配置品种。而按一些专家的预言,中国有一波10年的牛市行情。因此,投资指数型基金是一个很不错的选择。股神巴菲特曾经说过,在过去的30年中,指数基金是最赚钱的投资工具。在牛市的大背景下,这种“无为而治”的被动投资工具,往往能够比主动选股的投资工具获得更大收益。从中国A股市场整体来看,5年来指数基金的业绩表现超越了股票型基金、偏股型混合基金和平衡型混合基金三类主动型基金。仅就2007年,指数型基金平均收益达到140?47%,平均收益率位于所有基金的第2位,仅次于封闭式基金。



指数型基金有两种,一种为ETF交易型开放式指数基金,可在市场买卖,有易方达深证100ETF(159901)、华安180ETF(510180)、友邦华泰红利ETF(510880)、华夏中小板(159902)、华夏上证50ETF(510050)。另一种为开放式指数型基金,类似于普通开放式基金,是被动追踪指数的基金品种。



开放式指数基金一览表



代码简称跟踪指数管理公司050002博时裕富新华富时中国A200指数博时200002长城久泰信标普300指数长城519100长盛100中证100指数长盛519300大成300沪深300指数大成040002华安A股MSCI中国A股指数收益率华安510180华安180ETF上证180指数华安510050华夏50ETF上证50指数华夏159902中小板ETF中小企业板价格指数华夏160706嘉实300沪深300指数嘉实161604融通100深证100指数融通161607融通巨潮巨潮100目标指数融通519180万家180上证180指数万家161903万家公用巨潮公用事业指数万家110003易基50上证50指数易方达159901深100ETF深证100价格指数易方达180003银华88道琼斯中国88指数银华510880友邦红利ETF上证红利指数友邦华泰指数型基金由于其天然的股票高仓位,使其成为股票型基金中比较特殊的一类。在股市一路上涨的过程中,会令其他股票型基金望尘莫及,但在大盘股大幅下跌时,指数型基金也会大幅下跌。投资了指数型基金,最好以不变应万变,对指数型基金的暴涨和暴跌要充分理解,平静面对。中国股市处于一个超级大牛市的过程中,买指数基金不要看短期的市场波动,而要把眼光放得长一点。有一句行话就是:指数基金笑傲长线投资。



指数基金适合长期投资。根据美国130年市场结算的公式得知,如果投资期限是2年,市场波动率会在20%左右。如果以5年投资期计算,风险下降到8%左右。投资期限若是10年,指数的波动率则下降到4%。所以,投资期限越长承担的风险就越低,指数基金适合长期投资。有专家说:“若投资10年以上,指数基金是最好的投资选择。”





第40节:指数型基金——笑傲长期投资(2)





那么,如何选择一只好的指数型基金呢?只要遵循如下方法,所选择的指数型基金就不会差。



一是要看指数型基金的出身,要尽量选择那些开发和管理指数基金能力强的基金公司所发行的指数型基金。指数基金尽管属于被动投资,但选择指数标的、降低跟踪误差、减少交易操作等,仍需要基金管理公司有较强的管理能力。目前,国内已有十多家基金管理公司推出了指数基金。其中易方达、华夏、嘉实、鹏华等基金公司的指数基金表现优异,显示了公司在指数基金的稳定回报方面具有较强能力。



二是要看指数型基金是否跟踪表现优越的指数。指数基金的业绩表现取决于它所选择的标的指数。所以,投资者在指数型基金的投资中必须关注基金的跟踪标的问题,选指数型基金必须评估现有指数的市场品质。目前,国内历史较长的指数有深证100、道中88、上证180、中标300以及新华A200指数,新生代指数有沪深300、上证50和巨潮100等。跟踪不同指数的基金业绩有不小差别。其中,上证50、深证100、沪深300等属于主流的指数基金,这些指数的关注度很高,在选择指数标的时,建议优先考虑。以2005年以来股市的三个上涨阶段表现来看,深证100和沪深300表现强劲,其次是中标300、巨潮100。与之相对应的便是融通深证100、易方达深证100ETF、嘉实沪深300、大成沪深300、融通巨潮100等基金。



另外,在考察指数型基金所跟踪指数的标的范围不能过小,过小会影响基金的投资收益。2007年,基本上都是成分股范围比较广的指数基金表现比较出色。



三是要看指数型基金误差值的大小。评价指数基金及其基金经理,不能过分看重短期业绩,而应将跟踪误差当做重要指标。当某一只指数基金取得超出跟踪指数20%的业绩,实际上在操作中它已是一只主动型股票基金,而不是被动性指数基金。只有既能较好地控制跟踪误差范围又能取得超越标的指数业绩的,才当属优秀的指数基金。2?6基金中的基金FOF——最轻松的投资



作为一般投资者,投资基金一个最棘手的问题就是如何挑选基金。那么,有没有一种基金不让投资者过于费神呢?FOF(Fund Of Funds)被誉为“基金中的基金”,就是一种简单、轻松投资的基金品种。目前市场上有三类FOF产品,分别是券商系FOF、银行系FOF、保险系FOF。



FOF是一种专门投资于其他证券投资基金的基金。它不直接投资股票或债券,其投资范围仅限于其他基金,通过持有其他证券投资基金而间接持有股票、债券等证券资产。这种基金比其他类型的基金具有一些独特的优势。目前国内市场上的基金产品已超过300只,不同基金赢利能力差距较大,尤其2007年以来市场波动不断加大,选购基金能力将极大影响投资者未来的赢利好坏。“基金的基金”正是迎合客户需求,依托投资管理团队专业研究能力,通过优选基金进行投资组合,尽可能提高相对收益。因此,投资FOF基金,预期收益稳定且相对较高。因为,基金本身就是股票投资的组合,收益相对稳定,而“基金的基金”是从众多的基金中选出比较优质的基金进行再次组合(FOF是一个业绩相对稳定的投资组合),进一步熨平资产波动性,实现在稳定中提高投资收益的效果。



FOF基金的优越性



FOF的核心投资策略是结合定性和定量方法构建组合,选择具有持续稳定赢利能力的基金,实现投资目标。具体来说,FOF的优越性体现在如下几个方面:



(一)投资组合合理、有效,预期收益率较高



开放式基金是FOF的主要投资对象,管理人建立了较为完备的基金选择和评价体系,综合采用定量、定性等方法对开放式基金进行综合评估、选购。FOF以股票型开放式基金为主要投资标的,并配以低风险的新股申购投资,预期年收益率较高。



(二)投资风险被严格控制



FOF的投资组合构建主要采取“精选基金,买入并持有,定期再平衡”的操作策略,遇到市场大幅波动,所投基金和基金公司基本面出现异常,将对组合立即进行调整。资产配置比例(投资组合)也是动态调整,这就能根据各阶段的市场特点从资产配置角度严格控制和规避投资风险。